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中国住房发展总报告:2020楼市实现收敛性恢复

中国住房发展总报告:2020楼市实现收敛性恢复
2020-12-23 16:34:17 来源:中华网山东频道

回顾:中国住房市场现“V”型变化

过去一年,中国住房市场经历急速下降后转向边际递减式回升。

全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程。2019年10月,房价平均为9174元/平方米,同比增长9.8%,截至2020年11月,房价水平突破万元大关,为10071元/平方米,同比增长7.9%。

住房销量创新高,住房开发量增速有升有降。在需求方面,月度住房销售面积增长率波动较大,总体保持由降转升的恢复态势,并创造了新高水平;在供给方面,新开工、施工与竣工面积经历从骤降到波动性恢复的过程,总体来看,受新冠肺炎疫情以及停工停产的影响,住房建设与供给受到了严重的抑制,出现大幅下滑,而后续随着疫情防控形势的好转和复工复产,住房供给保持整体恢复态势;待售住房面积有所增加,同比增幅呈现倒“U”型变动,表明待售住房经历疫情冲击下的短暂积存升高后,随着经济社会和住房交易正常活动的恢复,又迈进正常轨道。

住房投资经历从骤降到稳步恢复性增长的过程,对经济增长贡献较大。全国住房开发投资额增幅呈现“V”型变动,住房开发投资当月完成额同比增长率从2019年10月的12.56%下滑至2020年2月的-15.99%,随后逐步上升,至2020年10月,住房开发投资当月完成额同比增速14.27%;住房开发投资对经济恢复性增长具有重要意义。2020年,经济增速与住房开发投资保持同步变动态势,对于稳投资、促增长发挥了重要作用。另外,考虑到房地产业与建材、家具、金融等产业关联性高,带动性强,住房开发投资对经济增长的实际贡献可能还要更大。租赁市场受疫情冲击较大且恢复缓慢,疫情冲击下全国住房租赁市场整体遇冷,不同层级城市间“冷热不均”,分化明显。

房价空间分化总体有所减弱。总体房价降温明显,空间演变趋缓。上涨城市数量和上涨速度低于去年同期。其中一线城市房价水平大幅领先其它层级城市,一二线城市二手房价格增速微幅回升,三四线城市二手房价格增速有所收窄。房价水平区域差异大,东部地区领先,中西部地区并进,东北地区垫底。城市群房价增速总体放缓,中心城市增速有所收窄。

总判断:房地产市场恢复比较理想

首先,楼市恢复稳定并在“六稳”“六保”中发挥一定贡献。第一,房地产市场恢复基本符合预期。2020年1-11月,全国住宅和商品房累计销售面积皆超过2019年同期水平,房地产和住房开发投资恢复到中高速水平。第二,房地产市场在严重外部冲击下实现快速恢复。2020年住房市场经历1-2月份的剧烈下降后,开始快速回升,由负转正。第三,市场空间分化势头趋缓。第四,房地产市场总体风险有所下降。第五,房地产相关产业对“六稳”“六保”贡献较大。

其次,房地产市场风险、错配和挤出问题没有根本解决。第一,炒房还没有被完全控制。2020年11月,全国70个大中城市中有44个城市二手房价格环比上涨,高于10月份的39个。第二,楼市风险总体仍比较大,是经济金融的重要风险源。第三,住房与人口分布错配加剧。2003年到2018年,92.22%城市新增人口集中于城市群和都市圈,但是2002年到2017年,房地产销售中仅有69.62%发生在都市圈和城市群,大城市住房供需矛盾依然比较突出。第四,租赁市场问题层出不穷,各种事件频发。第五,房地产对消费、投资的挤出效应有所增加且继续阻碍结构调整。

再次,住房市场从剧烈波动增长转向恢复性平缓波动增长。具体而言,住房市场的增长周期长度未变,但波动幅度更加平缓,其季度变化始终存在,但变动幅度更为平缓,2020年经历了春寒夏暖秋冬回温的转变;其空间分化从持续转向交替,从城市转向都市圈城市群;此外,房地产投资增长在下降一个台阶后总体稳定,而房价增长与经济增长从相背而行转向相向而行。

关键词:住房,楼市

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