二手房交易 违约金追不上房价涨幅

2017-09-07 09:47:07  作者:王巍  来源:新京报网  参与评论()人


去年8月26日,二手房交易火爆,北京市民在不动产登记事务中心排队,房屋买卖合同纠纷也随之攀升。图/视觉中国

昌平法院上半年受理房屋买卖合同纠纷案同比增长近五成;卖方“坐地涨价”、毁约违约难获法院支持

新京报讯(记者王巍)2015年至今年年初,北京二手房房价连续上涨,受利益驱动和政策影响,法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量持续攀升。昨天上午,昌平法院召开新闻通报会,通过分析2015年至2017年上半年房屋买卖合同纠纷案件的审理情况,对二手房买卖的纠纷案例和成因进行了分析,这其中因房价上涨导致卖方违约成本降低,成为二手房交易纠纷的一个突出原因。

据昌平法院统计,2015年至2017年上半年,昌平新收合同类纠纷案件数量分别为13185件、13149件、7412件。其中涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为:2015年新收案件1006件,占合同类纠纷案件总数的比重为7.6%;2016年新收案件1299件,案件数量同比增长29%,占合同类纠纷案件总数比重为9.9%;2017年上半年新收案件965件,较2016年同期增长48%,占合同类纠纷案件总数的比重为13%。

由上述统计数据可知,昌平法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量多,所占比重不断增加,2016年和2017年上半年,房屋买卖合同纠纷案件数量更是出现大幅度增长。

通报会上,昌平法院民一庭副庭长李笑指出,在司法实践中,法院会通过审理案件打击违约行为,保障房屋买卖交易市场的稳定。

■探因

房价涨幅超过违约成本

在通报会上,昌平法院民一庭副庭长李笑介绍,通过对这类案件情况分析发现,纠纷产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同,也就是通常所说的“坐地涨价”,或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续,导致买方不能按期批贷,进而无法履行合同。

卖家为什么敢于堂而皇之地违约?李笑分析称,按照交易惯例,房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%,而一旦房价上涨幅度过快过高,违约成本便会低于房价上涨带来的利益,为了获取利益最大化,卖方会选择违约或者阻碍合同继续履行。

政策影响买方履约能力

李笑表示,在二手房交易过程中,财政、金融等政策性因素会对买方产生一定影响。以今年3月以来,北京市连续出台多部购房政策为例,新政对购房资格、首付比例、贷款等均作出严格的规定,主要目的是打击炒房。

从今年第2季度开始,受新政影响,部分买房人在合同签订后履行完毕前,不再具备购房资格,或受贷款数额限制而没有能力继续履行合同,从而起诉要求解除合同,返还定金或购房款。

房地产中介经营不规范

李笑说,房屋买卖交易手续大多由房产中介公司启动安排,买卖双方签订的合同也多为中介机构印刷好的格式合同。而中介机构的居间水平和经纪人的素质良莠不齐,一部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确,忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限,导致房屋买卖合同不能顺利履行,引发买卖双方争议。

还有少数中介人员因急于获得中介费,不严格审查房屋情况,造成合同无法履行。

(责任编辑:任秀彬 00008)

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