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土储焦虑!融创4天190亿拿地,融创中国董事长孙宏斌抢注未来话语权?

土储焦虑!融创4天190亿拿地,融创中国董事长孙宏斌抢注未来话语权?
2021-05-04 17:16:32 来源:中华网山东频道

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融创土储焦虑:4天190亿元抢地

据中国房地产报统计,4月26日—29日,短短4天,融创拿地金额已经接近190亿元,足迹涉及乌鲁木齐、广州、重庆和无锡。这个数额,几乎追平了融创今年一季度拿地总额;据克而瑞研究中心数据显示,今年一季度融创以279.5亿元的拿地金额位居行业第五,其中,融创在一些三四线城市接连创造了“新地王”。另据相关数据统计,截至2020年年底,融创土储总量已位居房企首位。

一位十分熟悉融创中国董事长孙宏斌的房企管理人士向中国房地产报记者表示,现在融创有很良性的资金渠道和家底,拿地本质是为了争夺行业未来话语权。

在今年3月中旬的业绩会上,孙宏斌曾表示,“我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了,不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话,对开发商来说地价比房价涨得快,赚不了钱。老百姓也买不起,不调控对谁都没好处。”

2021年,“攻城略地”的融创变得更加凶猛。

4月26日,融创抢地大战悄无声息的打响。当天新疆乌鲁木齐集中出让12宗用地,融创旗下新疆融臻房地产开发有限公司摘得北京路住宅地块,成交价3.72亿元。这场土拍,并未引起市场太多关注,但该宗地溢价率却高达59.87%,溢价金额1.39亿元。

热身战之后的4月27日,融创在广州以底价43.18亿元竞得增城区一总地块;4月28日,融创拿地迎来高潮,先是以75.9亿元斩获重庆蔡家、磁器口、悦来5宗地块,随后又以41.71亿元拿下无锡的一宗地块。4月29日,融创在无锡再度出手,分别斥资7.1亿元、12.24亿元、5.75亿元拿地。

短短4天时间,融创买地已经花费近190亿元。这还不算更早之前融创在徐州等三四线城市竞得的地块。4月12日,经过377轮竞拍,融创以成交价10.16亿元在徐州竞得一宗地块,溢价率高达90.62%。

3月30日,江苏省淮安市淮安区卫生大厦东侧开拍,经过126轮竞价,最终被融创以9.81亿元摘牌,溢价率高达99%,拿地楼面价9158元/平方米,成为该板块新晋地王。此外,在江阴、临沂等城市也能看见融创活跃的身影。

实际上,今年2月,融创和建发联合在上海普陀区石泉社区拿地,因总地价64.52亿元,溢价36.15%,单价超8万/平方米,被普陀区政府约谈。约谈中,区政府要求受让人合理调整预期,必须严格按照合同约定进行开发建设,未按期开工的,将依法合规、严格按闲置土地管理要求处置;严格按照规定审批项目预(销)售方案备案和"一房一价"等。

但约谈之后,融创在各地抢地的步伐并未减速。除了在各地积极抢地,融创今年以来也加大了并购步伐,此前并购了彰泰等中小企业,也变向加大了土地储备。

另据相关数据显示,截至2020年底,融创土地储备约2.58亿平方米,其中权益土地储备面积约1.61亿平方米,土地储备货值预计3.1万亿元。以总量来看,融创超过中国恒大与新城发展,位居已公布数据的头部房企首位。

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土拍来源:中国房地产报

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融创1-4月拿地面积547万平,

同比增长109.58%!

与此同时,中指研究院房企拿地统计数据显示,融创中国1-4月拿地面积547万平米,当月排第3名,同比增长109.58%。

2021年1-4月,TOP100企业拿地总额8214亿元,拿地规模同比基本持平。TOP100门槛值为22亿元,与去年同期相比略有下降,TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为57.7%,比重持续下降。

从新增货值来看,保利发展、融创中国和华润置地占据榜单前三位。2021年1-4月,保利发展以1301亿元占据榜单第一;融创中国和华润置地紧随其后,累计新增货值规模分别为1162亿元和842亿元。TOP10企业1-4月新增货值总额8304亿元,占TOP100企业的32.6%。

本月,融创中国在集中供地的广州、重庆和无锡三城均有斩获土地,带动货值增长明显。

融创加大力度拿地,与集中供地的政策有很大关系!而且不仅头部房企,趁着政策红利,行业整体拿地投资都开始升温!

从布局城市等级来看,50家代表房企2021年1-4月在一线城市投资面积小幅上涨,主要是由于广州本月集中供地。受此影响,本月城市群中,粤港澳城市群占比亦有所增加,另外,重庆本月也集中供地,拉动成渝城市群占比上升,两城市群占比分别为10.0%和11.4%,“两集中”政策对拿地区域有不小影响。

受“两集中”影响,房企重庆、广州拿地规模遥遥领先。2021年1-4月,50家代表房企拿地面积TOP10城市中,重庆和广州分别以635和407万平方米遥遥领先,位列前两位,杭州以累计优势位列第三。本月,“两集中”政策继续执行,重庆、广州集中供地,宅地总供应面积分别占全年计划供地面积的近4成和6成,房企集中拿地导致规模大幅增长。其余城市中,长三角依旧较热,除杭州外,房企在温州、苏州、徐州和绍兴拿地规模较高。

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前五名房企四个月总销售额破万亿元

碧桂园第一,融创第五!

5月1日,克而瑞研究中心发布的报告显示,29个重点监测城市商品住宅成交面积同比增长16%,环比微降4%,TOP100房企单月销售操盘金额同比增长32%,环比微降4.2%,较2020年月均销售规模增长8.3%。

报告数据显示,截至4月底,TOP%开发商的全口径销售额累计达10706亿元。分别来看,碧桂园排名第一,销售额达2736亿元,万科排名第二,销售额2304亿元,中国恒大以2211亿元排名第三,紧随其后的是保利地产达1746亿元,融创中国排名第五销售额1708亿元。

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克而瑞称,TOP100房企单月实现销售操盘金额10359.7亿元,同比增长32%,较3月份降低27.3个百分点;环比微降4.2%,较2020年月均销售规模增长8.3%。从1-4月的累计销售操盘金额来看,百强房企整体的业绩规模同比增长65.3%,较2019年同期也增长近42.3%。

截至目前,已有逾半数TOP100房企披露了2021年业绩目标。如恒大、世茂、绿城、金茂等业绩目标增长率较2020年都有所降低。其中,恒大将2021年的业绩目标设定为7500亿元,目标增长率由去年的8.1%进一步放缓至3.7%。

克而瑞报告认为,目前,“房住不炒”长效机制下调控收紧仍是主旋律,叠加“三道红线”新规,在市场下行压力下行业整体规模增速放缓,企业控负债、降杠杆压力增加。预计随着房企投资和规模扩张动能的降低,未来规模房企增速放缓将成为常态。规模房企的业绩目标制定会更趋谨慎,整体的目标增长率也将趋于平稳。

4月份,有5个重点城市首次集中供地。在此影响下,地市热度明显上涨,溢价率刷新3年最高纪录,楼板价也创近一年新高。

数据显示,前4个月有4家房企新增货值超过千亿,这4家分别为碧桂园1466亿元、保利地产1407亿元、融创中国1276亿元和万科1150亿元。另外,23家房企新增货值超过300亿元。双集中供地“刺激”下,企业拿地积极性有所提升,百强房企拿地销售比为0.23,较三月末小幅提升0.03,而销售50强房企单月拿地金额也同比上涨29%。

土储方面,碧桂园总土储货值达2.59万亿元,排名第一。第二名到第四名分别为保利地产2.52万亿元、绿地控股2.2万亿元、融创中国2.16万亿元,以及万科1.87万亿元。

截至2020年末,总土储货值TOP100房企的货值总量达到45.9万亿元,同比上升4.4%。整体来看房企总货值较2019年末有明显提升,但与去年上半年相近,主要由于2020年二季度补仓后,受到三道红线的影响,房企一方面收紧投资、一方面以促销售、抓回款为主。

从各梯队总土储货值变化来看,仅有10强房企总土储货值同比下降6%,且内部分化明显。TOP11-20、21-30两个梯队总土储货值同比涨幅在10%以内。

去化周期上,在2020年房企紧投资、促销售的战略下,百强房企整体去化周期降至3.39年,同比下降11%。从百强各房企的去化周期来看,已有43家房企去化周期缩短至3年以下,28家房企去化周期在3-4年内,回归至较为安全范围,也符合目前较多企业提高周转率的经营目标;去化周期在5年以上的百强房企仅剩14家。

附:2021年1-4月全国房地产企业拿地排行榜

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编后语:2020年房企三道红线、银行房贷集中管理五档红线导致高增长、高杠杆、高利润时代一去不复返了,行业进入低增长、低毛利、低利润、中低杠杆时代。未来地产行业主要靠能力和资本驱动,而不是负债驱动。未来3、5年中国房地产市场成交面积会从17亿平方米逐步降低,因为房企都会回到有人口流入和城市群的中高能级城市,未来“在不在圈子里”(圈即都市圈)将是地产投资的口头禅。成长型房企如何自救?关注本月8-9日地产营销突围去库存总裁班,郑州举办!

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关键词:土储焦虑

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