本轮房地产市场整治的四个不同

7月23日，一份《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（下称“55号文”）印发，一张涉及8个部委的调控网就此铺开，这是一篇将历时3年，剑指房地产领域违法违规行为的檄文。

发布前一天，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在一个电话会议上，强调要进一步做好房地产市场调控工作，他强调：“要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。”

55号文不仅是针对开发商，还有住房租赁机构、物业服务企业、中介等，其杀伤力或许远比目前市场上的解读还要广泛、深远。

细细读文件，能发现本轮整治房地产市场秩序行动，有四点不同。

一

一是，房地产市场秩序涵盖的范围不同。

这是第一次部委层面发文同时对房地产相关的多板块进行整治。以往说到楼市调控的对象，首当其冲的是开发商和中介。房地产开发和房产交易向来是重点整治领域，但这一次，住房租赁、物业服务也被囊括进来。

对开发商而言，从前期拿地、开发建设、买卖交易，到定期交付、建造品质核验，再到物业管理服务，调控触角伸向更远、更深、更细处；购房者买房，从贷款资金来源，到是否接收到虚假广告宣传，再到交易税费，甚至是租房端，只要与“房”相关，都在监管范畴之内。

二

第二个不同是，此轮整治着力点更侧重于老百姓关心的买房安家揪心事。

首先是房地块开发环节，这次主要盯紧了房子的交付，比如交付是否如期、建造质量和配套标准如何。

这里不得不提一个背景，近4年时间里，住建部层面密集调控、因城施策的力度，让整个房地产行业逐渐接受一个现实：中国大规模的房地产开发时代被画上句号，从前攻城略地冲规模，等待城镇化红利带来房价上涨的“躺赢”年代，已经远去了。

当新建住房面积增幅趋于平缓，住房基本供需平衡；当房价不再径直上扬，生产房子的人开始被市场教育，必须得沉下心来做产品。

怎么解决渗漏、开裂、空鼓这住宅质量上的三大通病？要知道，从根源上看，住宅质量牵涉开发企业、生产者施工企业、设计单位、监理单位等复杂关系，基于此，政策制定者更多考虑的是，怎么保证通过经济合约来约束相关各方的行为。

北京模式应运而生。北京是全国首个将住宅品质写进土地出让合同里的城市，它不仅在竞地环节把房价和地价锁定，还要开发商承诺住宅品质，比如节能环保低碳、一二三星绿色住宅、装配式等，防止企业在无上限的地价竞争中折损房屋品质。谁也不能再把高地价、房屋限价作为质量问题的借口。

除了交付时间和质量，55号文还要求，光建一栋栋高楼不行，开发商得按完整居住社区建设标准，建设配套设施。每个社区内要有基本公共服务设施、便民商业、市政配套、公共活动空间，步行5-10分钟到达幼儿园、老年服务站等。

其次是房屋买卖环节。55号文里，监管部门用了155字点出了多个违规行为，全都是约束卖方市场中频发的乱象，比如捂盘惜售，囤积房源；协助购房者套取经营贷滥加杠杆，避税，收茶水费，捆绑车位销售、变相涨价等。几乎交易环节能遇到的“猫腻”，都被点名。

住房租赁环节的整顿侧重于规范租赁企业的资格，以及“高进低出”“长收短付”模式等，主要目的是防止长租企业暴雷，让年轻人租好房。