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降负债战略持续超预期兑现,绿地集团展开高质量发展新一轮布局

降负债战略持续超预期兑现,绿地集团展开高质量发展新一轮布局
2021-10-09 14:40:10 来源:中华网山东频道

9月29日,央行、银保监会开座谈会,强调“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”的同时,也提到“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”。

国庆刚过,又有新的房企“暴雷”,可能确实还有一些房企在走向“暴雷”的路上,疲于自救。而真正有核心竞争力的企业,在从容适应新游戏规则的同时,正抓住战略机遇悄然布局新的行业周期。

进入下半年,绿地持续加快降负债、去杠杆步伐,不断取得显著成效。9月24日,绿地控股以自有资金按期足额完成本息总计约5.8亿美元境外美元债券兑付打款;绿地有息负债总额近一个季度再降约300亿元。最终的数据尚待上市公司三季报正式披露,但以绿地降负债的最新进展,不少业内人士估算,绿地的有息负债总额已降至约2500亿元,较高点时已下降约1400亿元,第二条红线净负债率大概率已在三季度达标转绿。

降负债战略持续超预期兑现,绿地集团展开高质量发展新一轮布局

其实,绿地的总负债是“看起来很多”。在总负债中有息负债占比、有息负债结构、负债产业来源、债务周期等多个层面的结构特点,正是绿地实现超预期快速降负债的巨大优势。据绿地半年报数据,绿地总负债中的最大部分实际为合同负债4339亿元(主要为房地产业预销售金额,代表未来业绩确定性),占比达35%,有息负债占总负债比例仅约20%;有息负债中银行贷款超过75%,有息负债中来自房地产业的仅约6成,长短债比例亦不断优化。

绿地降负债取得超预期成效,也正逐步改善其在投资端的表现。第三方机构最新披露的前9月房企新增货值数据显示,在各地新一批集中供地流拍频现、不少房企无力拿地的时候,绿地悄然在9月单月新增超过110亿元货值。最新榜单数据显示,作为未来发展潜力重要指标的房企土储权益总货值,绿地高居榜首。

种种迹象表明,绿地正在下一盘大棋。“降负债、稳增长、调结构、提质量”12字,正是绿地深刻理解中国经济结构性变革的中长期趋势,深刻理解房地产行业发展逻辑的历史性变化,采取的核心战略。如今,即将完成蜕变的全新绿地,已悄然浮出水面。

“三年三步走”降负债战略持续超预期兑现

国际评级机构标准普尔曾先后多次上调绿地集团的评级展望,并在报告中着重指出“绿地降杠杆的速度超出预期”。自2020年8月央行和住建部联合部署实施以“三条红线”为核心的房地产金融审慎管理制度以来,绿地全面加大了降负债去杠杆的力度,制定了“三年三步走”去杠杆计划,以未来三年每年年中为时间节点,主要围绕现金短债比、净负债率、剔除预收账款后的资产负债率三大指标设置阶段性目标,三年全面“达标”。

绿地内部围绕多项核心措施,有计划、分步骤、多管齐下主动降负债、去杠杆,包括:一是主动压减有息负债规模,优化资产负债结构。二是聚焦成长性地区,优化土地储备结构,提高土地投资质量。三是根据市场情况以销定产,灵活调整生产供应节奏。四是加快资金回笼,实施审慎稳健的现金流管理。五是加快已售项目建设和交付结转。六是积极充实企业资本金,提升资本实力。

随后,绿地降负债的每一步,持续超预期。

2020年12月,绿地以自有资金约89亿元,按期足额完成2015年公司债券(第一期)2020年本息兑付;有息负债降200亿元。

关键词:绿地集团

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