房地产新格局拐点已至，企业雕琢自身比等靠行情更重要

近期金融监管部门密集发声,尽显对房地产市场的维稳意图。市场的追问是：“最严调控”会松绑吗？我们以为，这样的期待将会毫无悬念地落空。甚至可以说，房地产站在了拐点上。只不过这一次无关房价，它关乎房地产的新格局。

首先，规模至上，大则不倒成为历史。这一点在恒大事件中得到了充分的印证。恒大债局勾连起金融机构对地产行业的信任危机，有人甚至认定这将成为中国的雷曼兄弟时刻，因而救市是必然之选。

但是金融监管部门态度鲜明——第一，定性恒大事件为企业个体问题而非行业系统风险；第二，不回避行业阶段性问题，认定是应激反应；第三，表态对消费者正常购房需求、企业正常发展需求予以支持。

从政策选择看，监管部门强调保护已购房者合法权益，一方面避免风险传染至其他企业和金融市场；另一方面则坚持市场化、法治化原则处置相应债权。而表态在贷款首付比例和利率上支持首套房购买者，则是对前期金融机构过度反应的纠偏，这也是“房住不炒”的必然。

大体上说，政策节奏或有变化，但调控方向却不会逆转，这意味着坚决摈弃短期主义。过去多年，数不清的房地产调控政策，缘起基本是市场过热或过冷，需要通过行政、财政、金融等手段调节热度，这种做法短期固然起效，但容易在一管就死、一放就乱之间反复横跳，最终形成全行业的路径依赖，也推高全社会的房价上涨预期。

但近年来调控转向为不搞一刀切、因城施策。尤其是最近一年，针对房地产企业资产负债表和现金流量表的管理，以及集中供地等政策，使得调控脱离此前窠臼，倒逼房企从根上调节发展和安全两大主题的关系。

从认知层面来说，这更是一个清晰可见的拐点。如果说一开始“房住不炒”还被不少市场主体当作短期政策考量，而今恐怕都明白这是危险的错判。作为对房地产的基本定位，“房住不炒”是决策的逻辑起点，任何政策期待一旦跃出这条线，都是不切实际的幻想。

这样的拐点自然以市场的改变为基础。当房地产行业大势是更长的周期、更缓的波动，当城镇化率达到了64%，当全国人均住房面积达到40平方米，房地产早已度过青春期。几年前各家巨头唱的是万亿房企不是梦，但规模更大并不能保证肌体健康。更何况，从今年房地产销售增速连降7个月看，市场规模的拐点已经隐现。

这不是说房地产再无机会，房地产年度销售约20万亿的总盘应会延续。不过很显然，房企若不拓展发展的内涵外延，在三道红线、两个上限、楼地供应双集中等全方面政策照管下，很难再享此前红利。改变已经发生，三道红线发布时，四家初始绿档企业华润置地、保利地产、龙湖和中海，均保持了规模和多元业务的平衡。

三家央企的资源禀赋和全面考核指标，足可为后半程蓄力，身为民企的龙湖一向推崇“以自律得自由”，商业、智慧服务、长租公寓等多航道业务围绕城市发展新需求，评级堪比央企。这更能为房企带来启发，围绕都市圈、城市更新、共同富裕等新课题，房地产业仍大有可为，只是房企的专业能力、投资节奏都将面临疾风骤雨的洗礼，这一过程中，雕琢自身比等靠行情更重要。

（来源：经济观察报社论）