紧张的房地产行业，等到了调控局部调整。
11月12日，央行党委、银保监会均发布动态称，已召开会议传达学习贯彻党的十九届六中全会精神。两个会议同时提到了，“要维护房地产市场平稳健康发展”。
结合10月15日央行金融市场司司长邹澜对媒体表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
针对以上情况，金融管理部门开始着手调整，房企融资层面已经出现局部改善。
据多位业内人士消息，目前针对房地产的开发贷、并购贷、RMBS、ABS已经有所放松，按揭贷款也细水长流地在松动。
但开发贷等在现实执行中是松是紧、放松程度，看具体项目情况和企业情况。
“在房地产金融审慎管理的制度下，目前的调整原则是维护房地产市场平稳健康发展，力度会到‘房地产信贷保持平稳有序’这一步。”
多位金融机构人士表示，钱端的适度松口，或许低杠杆、高质量的房企才能吃到红利。
资本市场上，自11月10日以来，碧桂园、保利发展、金地、招商蛇口等股票频频飘红，尤其19日当天房地产板块集体翻红，多支优质地产股涨幅超过7%，便是一项映射。
信贷新空间来了，房企利好程度分化
央行数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，环比增加了1013亿元，同比也有所回升。
光大证券认为，央行反复强调“保持流动性合理充裕”，不是一句空话。房地产贷款投放规模的回暖，显示出房地产市场合理的资金需求正在得到满足。
影响还是不小的，以发行空间较大的RMBS为例。
华西证券指出，目前RMBS的存量约1073.4亿元，只在6月末个人住房贷款余额中占比3.6%。假设出表比例为45%，个人住房贷款余额不变，则RMBS预计能释放6588亿元的信贷空间。
RMBS额度一般由总行分配相应额度，因城施策分配到各地区银行。各地银行也会根据不同企业的压力和质地，适当放松对按揭贷款的额度管控。
也就是说，融资利好信号，企业接收的强弱不同。
华西证券有分析师直言，据其了解，一些短期压力小的上市房企，较早就和金融机构沟通，申请按揭贷、开发贷，虽然量不如以往，但审批已顺畅。有一些债务局面紧张的房企，则至今还没明显感受到信贷宽松，资金来源还是半关闭状态。
数据端，也客观展示着目前房企利好程度的分化。
中金公司统计的44家主要美元债发债房企情况显示，2021年内及2022年到期的美元债占比低于20%（相对安全）的房企，仅12家；有4家房企的美元债100%都在近两年到期。
以碧桂园为例，其2021-2022到期美元债占比仅13%，短期境外偿债压力很低、边际风险较小。所以能看到，在今年“融资一致性收缩”的行情下，碧桂园依然成功发行了几笔美元债，并且利率很低。
1月份碧桂园发行的十年期美元债，利率仅5.625%，5月底发行的五年期美元债，利率更低至5.4%。
杠杆可控、资金充裕的房企，明显得到了更高的资本认可。
（图|2021-2023年中资地产美元债到期、回售及永续赎回情况来源|中金公司）
企业根基比拼，优质房企等到良机
光大证券指出，虽然房地产领域的融资遇到了若干现实的问题，但当前经济的基本面、银行和经济的流动性、债券市场的运行都给解决问题创造了良好的条件。
解决问题，除了靠短期手段，最终还是取决于企业的根基厚度，即企业财务平衡力、盈利能力、产品能力等。
平安证券就指出，短期行业阵“痛期”有望加速房企的优胜劣汰，未来“幸存”房企无论经营、财务将更加稳健，拥有品牌、管理、融资等优势的房企，有望持续享受更高利润率水平。
近年，碧桂园就主要围绕“一率五力”即高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力，将全周期竞争力的提升，贯穿运作的各个环节，融入企业的“毛细血管”中，以此寻求在行业性风浪中，保持业务实绩和市场声誉。
今年上半年碧桂园的回款率已达到90%的业内领先水平，并且已连续6年高于90%。
融创则提出“更安全、更从容、更长期、更有价值”，将产品研发部门作为内部的战略性部门、头号部门之一。针对产品创新、绿色探索、数字化等内容，不断在做全维度升级。
龙湖一方面继续维持财务优势，留出足够资金空间，支持多航道发展；一方面调整收并购和投资速度、强化产品服务力，提高两条安全边际。
可以发现，近年碧桂园、万科、融创、龙湖、保利等头部房企，都把注意力集中在产品服务、财务平衡、管理效率等几项经营基本功上。
正如摩根士丹利观点，鉴于目前内房股估值处于谷底、政策宽松具有可能性，未来看好具有强劲可见盈利、资产负债表稳健的房企，其现价风险回报相对更为有利。
这也印证着，当行业洗牌，碧桂园这类具有稳定发展预期的优质房企，最有可能跨越周期、躲过江口巨浪，等到“脱江入海”的良机。
（来源：凤凰网房产王婷婷）
