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入选首批示范房企,破局融资困境,碧桂园凭借的是什么?

来源:中华网山东频道 2022-06-13 11:17:55

5月16日,碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企,试水发行人民币债券。随后三家民营房企相继发布公告,称即将发行一期公司债,合计发债规模约为20亿元,引发行业内外关注。

更为人关注的是,此次为吸引投资人,三家民企在宣布发债的同时,还将采用“债券发行+信用保护工具”的模式,为此次融资设置“防火墙”,这一模式过去在房企发债时基本没有使用过。

据悉,信用保护工具是一种用于转让信用风险的金融衍生品,约定了信用保护买卖双方的权力与义务。在信用保护工具所约定的一定期限内,信用保护买方按照约定的标准和方式向信用保护卖方支付信用保护费用,当发生约定的信用事件,如债务人发生违约、破产等,信用保护的卖方按约定向买方承担债务的部分或全部偿付责任。

直白的说,信用保护工具类似一种“保险”。信用保护工具可以对债券起到风险转移作用。本质上就是交易双方达成约定,在未来一定期限内,信用保护买方按照约定的标准和方式向信用保护卖方支付保护费。一旦债券发生违约,信用保护工具的卖方可为买方赔付,相当于把信用风险从信用保护买方转移给信用保护卖方。业内人士也表示,“有了信用保护工具,相当于通过‘低保险费’撬动市场资金参与民营企业债券投资。”

作为国内经济最重要的组成部分之一,房地产企业近年来陷入了发行债券的困境。究其原因,包括有债券违约率高、债务危机、金融机构对地产企业债券的接受度低等等。

其实,从去年下半年开始,房地产行业就逐步的进入到了调整阶段,虽然政策不断维稳房地产,但行业债券融资改善仅限于国有房企,民营房企的债券融资并不多。

根据中指研究院的数据显示,2022年1-4月,房企信用债发行规模为1532亿元,同比下降37.7%,其中发行人以央企、地方国企为主,发行额占比84.9%,民企仅发行8笔,融资94.1亿元,占比6.1%。

此次三家民营房企发行公司债,被认为具有强烈的破冰和示范意义。

中指研究院分析称,碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企,通过信用保护工具成功发行债券融资后,为后续市场起到良好的示范带动效应,或将有更多房企效仿类似增信措施进行发债融资。

从深圳证券交易所及上海证券交易所获悉,5月16日,龙湖集团发行规模为5亿的公司债,票面利率4%,期限3+3年;同日,美的置业发行10亿无担保公司债券,票面利率4.50%,期限2+2年。

5月20日,碧桂园地产也完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作,这笔5亿元人民币的债券,率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。本期发债吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构参与投标过程。最终,碧桂园公司债券的发行过程圆满落地,票面利率4.5%,期限为1+1+1年。

国家队支持+信用保护工具的模式,可能是未来房企甚至民企发债样本!

可以说,本次这三家房企被选为典范,带上小红花,列入先行发债的示范企业,不仅提升了民营房企信心,也让投资者看到了希望,这对于整个行业来说,都是一个好消息。

同时,这也意味着,房地产政策迎来了边际宽松,艰难的融资环境正在进一步向好。

自今年4月开始,关于房地产平稳发展的政策就在陆续发布。4月15日,央行宣布全面降准,4月18日,央行、外汇管理局出台23条金融服务举措,提出将因城施策确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求;5月15日,人民银行、银保监会通知明确,首套房商贷利率下限可调整。

在此背景下,目前也已有超过70个城市因城施策调整房地产调控举措,为市场企稳回升创造了宽松的政策环境。

当然,从这次示范性房地产企业融资开放政策也可以看出,在房住不炒的主基调下,在调控的同时,监管部门也为民营房地产企业设定了一个标杆,让优秀的房企在面对行业下行期时,还是可以安稳度过周期。

房地产企业正在逐步回归经营本质,寻求健康发展和良性循环。

或许也有朋友要问了,这么多民营房企,为何此次偏偏选了这三家作为示范房企?

其实,主要原因在于,这三家房企在民营房企中比较有代表性,都具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点。碧桂园依旧是规模较大的房企之一,稳坐龙头交椅;而美的置业虽然规模小很多,但是在制造业大股东的支持下,它的底盘很稳;龙湖也连续6年保持绿档。

更不用说,碧桂园与龙湖,作为2021年成功拿到境内债发行“入场券”的房企中为数不多的民营房企,可以说是民营房地产企业里财务相对稳健的两大龙头,被戏称为民营房地产企业的“最后防线”。

亿翰智库研究总监于小雨表示,这个政策更像释放积极信号,企业足够安全、稳健优质,才可能获得政策倾斜,而上述三家房企自身基本面都比较好、安全边际较高。

近年来,碧桂园在地产行业持续领跑,充分展现出不俗的实力。

从整体业绩表现来看,据克而瑞地产研究公布的2022年1至5月中国房地产企业销售TOP100排行榜中,碧桂园以全口径金额2011.9亿,位居第一。

融资层面来看,自2021年12月以来,碧桂园已在境内外成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资,并成功发行10亿元公司债,3笔总额共15.26亿元的供应链ABS,以及39亿港元可换股债券,还获批了50亿元中期票据。截至2021年底,碧桂园未使用授信额度约2615亿元。保证了企业良好的现金流,为发展护航,很大程度上有效对冲了局部市场降温带来的风险。

监管层面的认可,是碧桂园企业信用和实力的最好背书,融资渠道的畅通更是为碧桂园后续的投资、建设和交付提供保障。

在如今行业增速普遍放缓的背景下,信心比黄金更重要。

当然,碧桂园的信心不仅仅来源于政策支持及多元发展,还有它以长远的眼光看待三四线城市发展进程,毕竟地产的底层发展仍然是需求驱动。

自成立以来,碧桂园可谓是一直以“接地气”著称,放下身段跑通“下沉市场”,坚持一到五线均衡布局,精耕三四线城市和县镇。

而就在全国两会上,政府工作报告也明确提出:“十四五”期间,深入推进以人为核心的新型城镇化战略,加快农业转移人口市民化,常住人口城镇化率提高到65%,发展壮大城市群和都市圈,实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量。

这意味着,新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利,市场份额向城市群和都市圈集中,这是房地产新的历史性机遇。今年5月,《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设意见》的出炉,也证实了碧桂园这一长远选择是正确的。

值得一提的是,碧桂园在最新的财务报告中,给自己定下的目标就是,“继续做城镇化征程的领跑者,为人民提供好房子,为社会进步和现代化做贡献,一百年一百年地做下去。”

当然,碧桂园对新型城镇化发展的看好也为它赢来了丰厚的红利。

2022年,碧桂园预计总可售货值不低于6500亿元,其中一二线城市占比33%、三四线城市占比67%,整体目标去化率达到70%以上。碧桂园集团总裁莫斌表示,虽然目前政策和市场筑底,但房地产作为支柱产业、新型城镇化的市场空间也长期存在。

在品质竞争的背景下,只有紧跟时代浪潮企业,才可以始终伫立于时代之潮头。碧桂园作为头部房企,布局多元化业务,对城镇化持续深耕,与时代共成长。相信未来碧桂园有望进一步发挥差异化竞争优势,穿越周期。

(来源:Tech星球)

  责任编辑:林岳

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