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11亿拿到“地王”,3栋楼没建好资金链就断?济南阳光城檀悦被质疑烂尾

来源:中华网山东频道 2022-06-16 14:13:56

济南2019年的地王项目烂尾了!

2016年,济南出台规定:开发商竞买住宅用地的资金必须为自有资金,不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,甚至不得有股东及关联企业的借款。

2019年5月,济南市历下区盛福片区成交一宗土地,即位于花园东路以北、奥体中路以西,成交价高达11.2亿元,实际楼面地价超过1.7万元,可谓是当年的“地王”项目!

3年之后,该项目却已烂尾。

济南2019年地王,烂尾!11亿拿地,3栋楼没建好资金链就断?

这个当初以11.2亿元“自有资金”拿地的项目,迄今为止只立起来3栋楼,目前已经陷入烂尾状态。

一个拥有11.2亿元“自有资金”的项目,盖了3栋楼资金链就断裂了?

这难免不让人怀疑,该项目拿地资金到底是否自有资金?它是否违反了济南对开发商拿地资金的规定?

更应该问的是,以非自有资金拿地,甚至几乎全部靠借款拿地、空手套白狼的开发模式,在当下是个别现象还是普遍现象?

1、历下区优质地段,阳光城檀悦烂尾

坐标历下区盛福片区,在花园路、奥体中路交叉口西北侧,一处破败的建筑工地矗立在车水马龙的都市中,它就是阳光城檀悦项目。

济南2019年地王,烂尾!11亿拿地,3栋楼没建好资金链就断?

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锈迹斑斑的钢筋水泥建筑,荒草丛生的工地,都显示这里已经停工许久。

进入项目的售楼处,曾经波光粼粼的水景已经干涸,整个园区空无一人,给人的感觉颇为冷清。

济南2019年地王,烂尾!11亿拿地,3栋楼没建好资金链就断?

售楼处的大门上贴着通知,“疫情影响售楼处封闭”。但济南疫情已经过去较长一段时间,因疫情封闭的通知显得颇为牵强。

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售楼处内光线暗淡,孤零零的沙盘立在那里,曾经热闹的人群不见了踪影。

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很显然,阳光城檀悦项目已经停摆,说项目已经烂尾并不为过。

2、2019年的地王,11.2亿“自有资金”拿地?

曾经,阳光城气势如虹!

阳光城檀悦的土地成交于2019年5月,当时的阳光城以11.2亿元+1.08万㎡安置房的价格拿下该宗土地。

它的表面楼面地价达到1.44万,但加上安置房成本后,它的实际楼面地价达到1.7万元以上,是2019年济南土地市场上妥妥的地王!

纵贯国内众多城市,地王的日子没有几个好过的,那似乎就是一个诅咒。这一次,阳光城檀悦也没有摆脱这样的诅咒。

自该项目土地成交后,它就经历了一系列奇葩的事情,包括合作伙伴鑫苑的退出,项目规划迟迟未能获批,项目与周围小区利益冲突带来的一系列波折……

可以说,阳光城檀悦很难,在艰难的环境下举步维艰。

但是,环境艰难并不是阳光城檀悦走到今天的全部理由。

阳光城檀悦的土地拍卖时,济南已经开始实施“自有资金”拿地的政策。在该宗土地的拍卖中也明确规定,该宗土地的购地资金,包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,都必须为竞买人的自有资金。

它的土地竞得人也需要签署承诺书,购地资金为自有资金,不属于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规资金。如果违规,相关部门可解除土地出让合同,收回土地使用权!

济南2019年地王,烂尾!11亿拿地,3栋楼没建好资金链就断?

(阳光城檀悦土地挂牌文件中的约定)

阳光城檀悦的项目公司名字为济南龙宏房地产开发有限公司。该公司在竞买土地时是否使用的自有资金?

事实并不难推测:目前,济南龙宏房地产开发有限公司已经官司缠身!

因与某信托公司的债权纠纷,济南市中级人民法院已经在今年年初发出执行判决书:

以济南龙宏房地产抵押的位于济南市奥体中路以西、花园东路以北的国有土地使用权的变价款偿还债务,金额高达9.12亿元!

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(阳光城相关诉讼的公告)

济南中院判决的执行标的,正是阳光城檀悦的土地!也就是说,阳光城檀悦的土地使用权已经被抵押,而且将被执行!

我们可以试想一下,如果阳光城当时是以11.2亿元的自有资金拿地,开发商会在短短的两三年内就走到资金链断裂的地步吗?

而且,阳光城檀悦的土地自2019年5月成交之后,因工程投入的资金并不很多。

济南2019年地王,烂尾!11亿拿地,3栋楼没建好资金链就断?

我们在现场看到,阳光城檀悦只建设了三栋楼房,其他大部分工程还没有动工。这样的工程量,绝不会把一个拥有11.2亿元自有资金的公司拖垮的!

济南2019年地王,烂尾!11亿拿地,3栋楼没建好资金链就断?

所以,阳光城檀悦的资金链断裂只有两种可能:

第一,它当初的拿地资金并非自有资金,而是信托资金、股东借款之类的资金;第二,项目在后期运作中抽逃资金,或违规为其他项目提供担保,导致资金链断裂。

3、越是艰难,越要保护好买房人权益!

在房地产市场,长期存在着“空手套白狼”的现象。以前甚至有很多这样的案例:

开发商从银行贷款拿下土地,找建筑队在土地上挖个大坑,启动预售疯狂卖房,买房人资金到位,给建筑队支付工程款、支付银行贷款……

公正客观地说,这样的“空手套白狼”并不全是坏事。在某种程度上,它可以提高资金利用的效率,加快房地产的开发速度,增加住宅的供给,对买房人也是好事儿。

尤其是房价不断上涨的年代,这种操作的风险也并不是很大——因为房价在不断上涨,开发商拿到土地后,后面的操作都是顺风顺水,只要自己不捂盘,房子很快就会卖光,整个资金也就周转过来了。

但我们认为,时代已经变了!

房地产开发,不再是没有风险、一本万利的买卖,而是充满了不确定性。在这种情况下,一定要更加注重保护买房人的权益。

这些年,各地政府对开发商的资金要求越来越高,包括自有资金拿地、楼盘盖到6层以上才能预售等。不过,这些政策的初衷,大部分是在“抑制热度”——因为房地产市场太好了,不能让市场太火爆。

现在房地产市场凉了,是不是可以放松对开发商资金的监管了?

我们觉得恰恰相反!

市场火爆的时候,开发商暴雷的风险是很小的,买房人面临的风险是买不到房子,或者房价上涨太快,但烂尾的风险是比较小的。

现在,市场举步维艰,即使全国性的大开发商也在暴雷。

在这样的情况下,房地产开发更应该遴选有实力的开发商,资金充沛的开发商,只有如此才能较好保护好买房人的权益。

所以说,对开发商自有资金的要求,更应持之以恒地坚持下去。

(来源:济南楼市观察

  责任编辑:林岳

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