构筑新时期的“多元生态圈”——听绿地董事长张玉良剖析新时期“绿地新模式“

近年来，在“房住不炒“基调下，房地产市场逐渐分化，各大房企纷纷谋求转型。寻求新增长点，房企领头羊使出“十八般武艺”——碧桂园研发机器人、承包超万亩无人化农场；恒大一边踢足球，一边卖矿泉水，一边还生产新能源汽车；万科开辟了养猪新事业……在这股房企转型大潮中，国内头部房企、世界500强企业绿地集团不跟风也不博眼球，而是在认清自身业务优势特点的基础上积极布局“地产+”多元生态，如今基建、消费、金融、健康、科创等旗下板块可谓风生水起。

绿地集团董事长、总裁张玉良

岁末年初，聚焦“十四五”构筑新时期的“多元生态圈”，成为绿地最新的战略着眼点。上一轮转型中，率先“有限多元“发展的绿地，转型成果、先发优势正逐步显现，而面对“十四五“，绿地再次“早起“，走在了最前列。多元发展的背后，是绿地对于房地产行业的深刻认识，是绿地对于未来房企转型的战略思考。日前，记者对话绿地控股集团董事长、总裁张玉良先生，倾听他对于新时期“绿地新模式“的剖析。

构筑“地产+“生态圈，优化调整产业布局

问：近年来，房企转型备受关注。绿地是引领转型的领军者之一，深耕“地产+“，在转型道路上走得最快最远。根据最新的财务报表，非房地产主业收入已超过绿地总收入的一半。您是如何思考这一转型定位的？

答：近年来，国内国际环境发生了深刻而复杂的变化，我国经济社会发展进入了新的常态。今年，党中央着眼于战略全局，提出“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局“。当前和今后一个时期，我国发展仍然处于重要战略机遇期，但机遇和挑战都有新的发展变化。在这种时代背景下，国内地产行业也正面临深刻的调整。绿地集团主动把握大势，推进企业自身转型升级，优化产业布局，调整产业结构，总体取得了积极的成效。

我们认为，转型不是“盲目跨界“，而是构筑“多元生态圈“。总的思路是：在巩固房地产等原有优势产业的基础上，积极向产业链上下游及关联产业、协同产业延伸，开展“有限多元“经营，打造“生态圈“协同发展的商业模式，更好服务我国经济社会发展。经过近几年的产业结构调整，目前绿地已基本形成了“以房地产、基建为主业，消费、金融等产业协同发展”的综合经营格局，为持续成长打下了基础。

绿地一直秉持'地产+'思路，和地产毫无关系的多元产业不是绿地的思路。几年前，绿地就已明确提出从'房地产开发企业'向'城市综合运营服务商'转型，作为集团中长期核心战略之一。经过产业布局优化调整，绿地集团在财务结构上已发生了明显的变化。2017年-2019年，房地产业在集团整体营业收入中的比重，已经从53%下降到46%。2020年前三季度，绿地集团实现营业收入同比正增长，其中：房地产业营业收入占比43%；基建产业营业收入占比39%；消费等其他产业营业收入占比18%。预计2020年全年，房地产业务的营业收入占比将进一步下降；非房地产业务营业收入占比则将上升，非房地产业务利润总额占比将持续提升。

问：刚刚您提到的绿地基建产业，今年前三季度营业收入占比达到39%。绿地近年来大力布局基建板块，今年还组建了绿地大基建集团，注册资本200亿元，可谓一诞生就剑指世界500强。请您介绍一下这一布局背后的思考？

答：“十四五“规划提出，优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化，具体包括推进以人为核心的新型城镇化、实施城市更新行动等。在新型城镇化建设过程中，大基建产业正在迎来新的发展机遇。近年来，绿地抓住我国新型城镇化及基础设施互联互通的历史性机遇，积极发展大基建产业。经过近几年的产业结构调整，基建产业已成为绿地房地产业之外又一个千亿级的产业板块。基本形成“以房地产、基建为主业，消费、金融等产业协同发展“的综合经营格局。

通过投资设立、收购兼并等方式，绿地目前已形成了包括绿地城投、绿地城建、贵州建工、江苏省建、天津建工、西安建工、广西建工等在内的基建成员矩阵，形成了“布局东西南北中、覆盖投融建造管“的发展局面。

绿地基建拥有多项优势：产业技术实力过硬，拥有施工总承包特级资质19项、甲级设计资质24项，涵盖建筑、市政、公路“三特三甲“资质。规模领先，营收已仅次于六大央企建筑公司，拥有1000亿级成员企业1家、500亿级成员企业2家，初步形成全国化经营网络。同时，各成员企业都是有着数十年历史的地方建设主力军，与地方政府保持着长期良好关系，很多企业政府还是股东，拥有区域性竞争优势。

在上述基础上，今年正式组建了“绿地大基建集团“，作为引领基建产业发展的平台公司，注册资本200亿元。绿地将以此为契机，全面提升基建产业的发展能级与核心竞争力。展望十四五，到2025年，绿地大基建集团将进入“ENR全球/国际承包商250强“前列，跻身全国领先、最可信赖的万亿级、科技型、综合性投资建设服务集团。

问：与基建的低调相比，绿地消费产业颇受外界关注，近几年实现了高速发展。其中，作为进博会常年交易服务平台，绿地全球商品贸易港让消费者在家门口就能“买全球“，体验“进博同款“。大消费板块也是绿地业务布局一大重点，绿地是缘何进军大消费的，成立贸易港集团的初心是什么？

答：绿地消费产业主要涉及商贸、酒店旅游、汽车服务等多种业务，其中商贸和酒店旅游业务具有较大影响。

面对我国内外部经济环境的深刻变化，特别是疫情给全球经济带来的巨大冲击，党中央着眼于战略全局，提出“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局“。

如何畅通国内大循环、促进双循环？我们认为，全面促消费是主旋律。我们应该坚定不移实施扩大内需战略，使消费成为拉动经济增长的重要引擎，为疫情后的“绿色复苏“提供有力的支撑。

绿地近年来发力商贸业务，依托进博会平台，建立起以绿地全球商品贸易港为龙头、以物流供应链为基础设施、以线上线下零售为市场终端的上下游一体化业务链，在全国23座一二线核心城市布局了贸易港分港15家、G-Super绿地优选超市近100家。

其中，绿地全球商品贸易港是经政府批准的进博会“6+365“常年展示交易主平台，地处上海国家会展中心一路之隔，面积超过11万平方米，成功落地了上海首个保税展示展销场所。贸易港开业至今，已成功吸引了来自70个国家和地区的176家企业入驻，引进了进口商品20余个大类、8万余款，其中“进博同款“商品超过1万款，平台累计交易规模已超过500亿元。在此过程中，绿地贸易港得到社会各界的广泛关注和大力支持。中央领导、上海市委市政府主要领导、国家部委相关领导先后莅临贸易港视察指导，并予以充分肯定。绿地贸易港还成功被中宣部评选为“努力构建新发展格局“系列宣传案例。

面向未来，“十四五“期间，绿地将把贸易港建设成为海外优质资源进入中国市场的“中转站“，实现交易规模突破2000亿元，成为立足长三角、服务全国、辐射亚太的进口商品集散地。

问：刚才您说到绿地商贸，我们知道在今年抗击新冠肺炎疫情的战役中，绿地商贸板块发挥全球采购的特殊优势，立下了汗马功劳，优势在哪里？

答：在这次疫情初期国内防疫物资紧缺的情况下，绿地商贸团队扮演了“全球采购员“的角色，发挥海外资源配置优势，在全球抢购紧缺防疫物资，支援防疫一线。

绿地集团作为上海国资系统特大型企业集团，勇担社会责任。疫情就是命令，大年三十，在接到上海市政府委托后，绿地迅速启动防疫物资全球紧急采购。依托成熟的海外布局、丰富的直采资源，绿地很快就向加拿大、土耳其、澳大利亚等国供货商发出订单，并迅速打通物流，顺利将口罩防疫物资运回国内，支援抗疫一线。疫情期间，绿地总计采购了480万件医用口罩、防护服、隔离衣、丁腈手套等防疫物资，多次受到上海市相关领导的表彰。

在这次疫情中，绿地充分发挥自身商贸、酒店、基建等多产业运营优势，主要在四方面对支援防疫一线做了应有贡献。一是在防疫物资支持方面，发挥全球直采优势，抢购抗疫物资，驰援国内一线；二是在提供酒店住宿方面，绿地酒店板块主动为一线医护人员及留观旅客提供酒店住宿，解决燃眉之急；三是防疫医学设施建设方面，绿地基建全力建设地方隔离医学观察点，火速完成天津西青医院等改造任务；四是保供应保民生方面，绿地贸易港集团旗下全国80家G-Super超市持续营业，确保民生商品供应充足。

问：绿地构筑的“地产+“生态圈，涵盖地产、基建、消费、金融、健康、科创等，各产业之间的协同效应发挥如何？

答：房地产企业的多元化发展，具体路径怎么走？绿地一直秉持“地产+“思路，不是“去地产化“，而是基于整合综合需求，在巩固房地产等原有优势产业的基础上，积极向产业链上下游及关联产业、协同产业延伸，打造“生态圈“协同发展的商业模式，和地产毫无关系的多元产业不是绿地的思路。

金融产业，立足于“投资+投行“的总体思路，依托自身品牌及资源优势，在严控风险的前提下，逐步形成了债权业务、股权业务、资产管理和资本运作齐头并进的业务格局。

康养产业，绿地服务“健康中国“战略，以“康养谷“、“医疗健康产业园“等为载体，发展医康养业务。目前，已在全国多地形成康养居项目近30个，并在建设运营多个康养谷项目。与上海中医药大学、上海医药集团合作，在上海奉贤、宁波杭州湾等长三角重点区域投资建设医疗健康产业园。

绿地奉贤健康产业园

科创产业，绿地战略性投资科创独角兽企业，先后入股深兰科技、城云国际等。与复旦大学、上海交大等顶尖高校及华为、阿里等科技巨头携手合作，为企业提供科技赋能。打造高校孵化园、城市科技园、科技产业城的完整体系，为科创项目、科技企业搭建载体和平台，投建的项目包括宿州科技产业园、杭州湾创智小镇、上海市西科技园等。

经过几年的发展，绿地的产业生态圈发展稳健，协同效应也迅速凸显。绿地的全年营业收入和利润总额，一直保持着稳定而快速的增长。2017-2019年，全年营收分别为2901亿元、3484亿元、4278亿元，同比增速分别达17%、21%、23%。与此同时，绿地的负债结构逐渐优化。前三季度，有息负债较半年度稳中有降，短债比例持续下降，长期负债比例增至7成，较年初显著提升；平均融资成本5.59%，保持低位并实现较半年度持续稳步下降。

坚定“房住不炒“，房地产主业高质量发展

问：在新一轮房企转型大背景下，您认为房地产主业应当如何发展？

答：我国房地产高速增长的阶段已经过去，近年来，按照中央反复强调的“房子是用来住的，不是用来炒的“定位。在“房住不炒“总基调下，行业总体进入平稳和高质量发展阶段。同时，我们也不必悲观，中央关于“新型城镇化“、“城市更新“、“数字经济“等涉及房地产领域的多项举措，为行业发展带来了新机遇。对标高质量发展的要求，绿地在房地产主业领域的拓展主要围绕以下五个方面。

一是优化调整投资结构。“十四五“规划建议中有关“优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化“的相关表述，给地产行业发力指明了方向。绿地坚定不移把资源聚焦到中国经济的核心增长极上来，聚焦到有成长潜力的城市群、都市圈上来，提高投资质量，严控投资风险。绿地长期大力深耕、重点开发长三角区域，发挥“地产+基建“的核心主业优势，聚焦长三角城市群的战略要地，推进了一批重大战略性项目。仅2019年，绿地集团在长三角城市群的投资规模就超过2000亿元，来自长三角地区的收入超过总额的40%、利润超过总额的50%。

绿地杭州湾产业新城

同时，按照产城融合的新型城镇化理念，发挥产业协同优势，支持各地打造城市功能和产业发展项目，助力构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，从而获取重大项目，降低发展成本。比如，绿地杭州湾项目是其中的典型代表。该项目总投资超过800亿元，绿地采用“投资+基建+产业+新城“的综合开发模式，并按照“功能配套、同步开发“的要求，统筹安排各项重大城市功能的开发进度，着力提升区域综合承载能力，着力建设宜业、宜商、宜居的“三宜“新城，为杭州湾快速“出形象、出功能、聚产业、聚人气“作出了应有的贡献，同时也为企业自身打造了“粮仓“项目。

二是积极参与城市更新。我国很多城市的老城区经过多年的发展，承载了大量的落后产能和老旧小区，资源使用效率低，应有序推进城市更新改造。在这方面，近年来，绿地集团进行了一些探索。比如，与央企中车交通开展战略合作，以城市更新方式，在长三角一体化示范区的中心地带——吴江汾湖，打造“长三角绿色智能制造协同创新示范区“项目，整合区域内的低效产能，对传统产业存量用地实施梯度开发，并“腾笼换鸟“，导入新的产业资源，帮助当地推进传统制造业转型升级，打造“智造星舰超级工厂“和“AI未来社区“。又比如，与上海地方国企东方国际开展合作，在上海浦东康桥地区，对老旧的工业园进行更新改造，建设医用物资研发生产基地。

三是增加“科技宅“、“健康宅“优质产品供给。随着经济发展，人们对于健康生活的关注空前提升，对美好生活的追求不断提升。绿地今年发布了“健康宅2.0“产品标准，打造健康城区、健康社区、健康家居三大升级版产品体系。同时，绿地联合华为、阿里等头部科技企业，对传统居住产品进行更高能级的科技赋能，实现“房子是一部无屏手机“的设想。

四是主动降负债去杠杆。绿地按照国家政策导向，进一步收缩海外房地产项目，加快退出步伐；以多种方式，加快去化商业、办公、酒店等存量大宗资产，促进资金回笼；压缩短期借款占比，增加中长期借款占比，优化有息负债结构；坚持“现金为王“的理念，实施审慎稳健的现金流管理，全面提升回款质量。总体而言，降负债去杠杆工作取得了积极成效，负债率逐年下降。为此，国际评级机构标准普尔曾先后多次上调绿地集团的评级展望，并在报告中着重指出“绿地降杠杆的速度超出预期“。

五是打造“大服务“体系。以线上线下融合的“绿地G优尊享会“为主平台，一方面积极打通旗下社区物业、商业贸易、酒店旅游、康养医疗、长租公寓等自有综合产业资源，另一方面积极整合外部产业资源，全方位增进城市服务、社区服务和客户服务，惠及广大业主及客户。

树立混改标杆，企业体制机制改革再深化

问：当前我国国资国企改革正向纵深推进，“绿地混改模式“已成为近几年全国混改的重要模板。新时期绿地混改如何向纵深推进？

答：多年来，在上海市委市政府的支持下，绿地集团不断推进混合所有制改革，成为上海国资国企改革的样本，并在全国范围内树立了混合所有制改革的标杆形象。

绿地在不同的历史阶段，先后进行了多轮体制改革：1992年-1997年，在纯国有体制下按照市场化规则运行，市场化基因自成立之初就深植其中；1997年-2013年，建立并不断完善国有控股、职工持股的股份制；2013年-2015年，引进战略投资者，形成国有及非公有资本交叉持股、相互融合的混合所有制；2015年至今，整体上市，成为公众公司。同时，绿地也积极发挥改革先行优势、复制改革成功经验，参与央企和地方国资国企改革，取得了多方共赢的良好效果。

近期，绿地坚持“改革未有穷期、发展永无止境“的理念，进一步深化体制机制改革，主要做了以下工作：

第一，今年7月，在上海市国资委的具体指导下，绿地以上海地产、上海城投两大国有股东减持股份为契机，进一步深化混合所有制改革，提升市场化水平。这是上海按照党中央要求，推进国资国企综合性改革、加速新一阶段国资国企改革的重要举措，充分显示了因地制宜、量体裁衣的改革新思路。通过给上市公司引入新的优秀战略股东，支持企业进一步提高市场化程度，加速改革活力全面释放。绿地再度扮演国资国企改革先行者、排头兵的角色，作为“混改样板“实现整体上市5年后，率先启动新一轮深度混改。

第二，发挥改革先行优势，积极参与中央企业及各地国企混合所有制改革，通过形成国有资本、社会资本、管理团队多元持股、混合所有的“金三角“体制，帮助这些企业提升动力、活力、实力和竞争力。整体上市后，绿地集团先后投资控股了贵州建工、江苏省建、天津建工、西安建工、上航国旅等企业。今年，绿地集团又成功投资控股了千亿级企业广西建工，是年内规模最大的省级国企混改案例。

第三，对条件成熟的下属单位进行授权，搞“示范区、先行区“，让其试点探索更有活力和竞争力的考核、奖惩、激励机制，形成引领带动效应。特别是对集团现有独资下属企业，也积极推进混合所有制改革，让其经营团队、核心员工持有本企业股权，增强内在动力和活力。

问：展望十四五时期和未来中长期发展，您对绿地集团有什么样的展望？

答：绿地过去的快速发展，得益于“与改革同步“、“与时代同行“，善于抓住每个历史阶段中结构性、趋势性的机遇。下一步，绿地将站在新的起点上加速发展，不断深化混合所有制，推动体制机制更加市场化、公众化、国际化；不断探索多元化发展路径，推动产业结构更加科学、合理、高效。

今年是绿地实现整体上市的第5年，也是“十三五“收官、提前布局“十四五“之年，绿地新一轮深度混改的大幕已经揭开，将再次迎来企业转型升级、推动高质量发展的历史机遇。当前，绿地已形成了“房地产、基建两大主业并驾齐驱，金融、消费、健康等协同产业双向赋能“的经营格局，为企业持续成长打下基础。展望“十四五“，绿地集团将在社会各界的支持下，继续推进转型发展，努力“在危机中育新机、于变局中开新局“，为房地产企业在新形势下持续成长探索新的路径。（来源：陆家嘴金融网）