高负债，低营收——鑫苑置业危机四伏 风雨飘摇

今年各行各业都很难，但是对于房地产来说显然更痛苦一点，作为资金密集型行当，每一块钱的运作都可能影响着企业的健康运营。

高层画下的三道红线，将成为明年房企的大考，如果今年无法将负债有效降低，房企们借新还旧的游戏就无法持续。

所以现阶段降低负债水平，无疑是房企们的重要任务，就像恒大这种巨头为了降低负债也是花样百出。

因此，在这种市场环境下，如果有房企继续发行高息债券，那么只有一种可能，就是企业已经到了某个关键节点，如果不进行债务周转，很可能对之后经营产生重大影响，甚至关系到生死存亡。

比如，鑫苑。

过去的三个月里，鑫苑置业已经连续进行两次高息发债：

7月，鑫苑置业以12％利率发行了两笔人民币离岸债券，总计规模人民币5.15亿元（约合7500万美元）；

9月初，公司发行了一笔28.8亿元规模的公司债。

9月18日，鑫苑置业完成利率14.5％、金额3亿美元、期限3年的优先票据。

据了解，鑫苑置业两次发债主要用于偿债，也就是所谓的借新还旧。

虽然能够利用这些钱解一时燃眉之急，但隐患还是相当明显。

“借新还旧、高息发债的方式，一方面，不仅要面临居高不下的融资成本，长此以往，融资成本和难度将会越来越大；另一方面，对于公司的财务安全造成严重威胁，若是长期未得到改善，将会面临资金链断裂的风险。”

也就是说，这会成为一颗隐雷，伴随着企业的经营，稍有不慎，随时会爆发！

而且，伴随着行业融资渠道逐步收紧，国家对房企融资增加了多道枷锁，未来高负债的房企融资会越来越难。

此刻鑫苑置业以超14％的融资利率为代价进行补血，明显要高于同行8％的水平，在业内属于高息发债。

其实不止是这两笔债务，多年来鑫苑的发展过程一直是争议不断，从郑州走出去，错失了郑州的黄金期，让正商、建业、康桥这些本土房企将其甩在身后。

布局全国战略，发展科技的成绩，显然不太“合格”。

据克而瑞2019年房企销售榜单，2019年鑫苑置业全年口径销售额232.4亿元，排在第102位，已跌出百强之列。

截至2020年6月末，鑫苑置业总负债为64.32亿美元（约429.79亿元），短期负债为12.35亿美元（约82.52亿元），现金及现金等价物8.21美元（约54.86亿元），短期偿债压力较大。

除此之外，今年9月30日，惠誉发布的评级《报告》中称，鑫苑置业的流动性状况较紧但可控。截至2020年上半年末，鑫苑置业的现金/短期负债比稳定在0.7倍（2019年底为0.7倍），公司持有8亿美元总现金，难以覆盖12.35亿美元的短期债务。

账面资金无法覆盖短期债务，对于一家企业来说是致命的。

屋漏偏逢连夜雨，债务危机信号已经隐现，奈何在营收端也是捉襟见肘。

一个月前，鑫苑置业在美股披露中期业绩显示，上半年营收2.84亿美元，同比下降53.3％；股东应占每股摊薄净亏损减少33.3％至0.49美元，净亏损为3010万美元。

回顾今年一季度，疫情冲击下，鑫苑置业录得较大亏损，总收入为1.25亿美元，同比下降73.2％；净亏损为3910万美元。

预计2020年，公司合同销售额为200-220亿元人民币，合并净收入与2019年相似。但上半年仅实现83亿元销售额，目标完成率仅为四成。

杠杆率持续高企的鑫苑置业，为实现去杠杆目标，已经放缓了拿地步伐。

数据显示，鑫苑置业杠杆率从2018年末的62％回落至2019年末的54％后，在2020年上半年升至60％。惠誉预测，鉴于进一步去杠杆的空间有限，鑫苑置业未来几年的杠杆率预计将保持在55％-59％。

这同样是一个很危险的指标。

被负债压垮的房企比比皆是，比鑫苑置业实力更强的泰禾如今深陷负债泥潭，全国多个项目停工，接盘者迟迟未到位；世界500强绿地，如今的状态想必大家也有所耳闻。

企业可以破产重组，老板甚至可以依然纸醉金迷，过着自己的富人生活。

但是业主可就没有那么幸运了，最近一段时间，全国各地烂尾楼事件频发，交着房贷，租住房子，看着一片狼藉的施工现场，自己的房子不知何时才能拿到。

因此，对于购房者而言，眼下一些高负债、存在经营风险的房企一定要注意判断，因为错信了，可能就是遗憾一辈子。（来源：中原地产）