百强靠后的鑫苑置业患上了大房企的“富贵病”，三条红线全踩

回过头来看，这是鑫苑错过的第一个地产黄金期。

王信琦之后，同是万达出身的张立洲接任鑫苑置业总裁，而彼时他在协信任职商业总裁刚过2个月。张立洲的3年多鑫苑置业总裁任上，公司无论在规模还是业绩上，仍未有多少变化，2016年至2019年，鑫苑置业全口径销售额分别为152.88亿元、204.93亿元、289.30亿元，而2020年的销售指标甚至低于2019年完成额。

这又是鑫苑置业错过的一个冲刺规模窗口期，看看同时期在三四线赚得盆满钵满的中小房企就知道了。

有时候，明星经理人未必看着那么光鲜。而在整个房地产行业大干快上的2016年至2019年三年间，原先百亿规模的纷纷实现了千亿甚至两千亿，而鑫苑置业，则成了失落的三年。

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三条红线全踩，评级遭下调

尽管鑫苑置业规模和业绩一直没上来，但丝毫不耽误公司的杠杆率，甚至在房企融资监管三条红线出来后，鑫苑置业居然还全踩中了。

真是“没有大型房企的命，却得了大型房企的病”，晴雯同款房地产。

鑫苑置业半年报显示，截至2020年6月末，公司资产总额599.68亿元，负债总额504.32亿元，所有者权益95.37亿元，资产负债率84.10%，剔除预收款项的资产负债率73.75%，净负债率127.68%，处于行业较高水平。账上非受限的货币资金46.53亿元，短期债务54.13亿元，现金短债比0.86，短期偿债能力较差。财务方面，2019年全年，公司实现营业收入96.92亿元，净利润6.62亿元，经营活动净现金流31.59亿元，投资活动净现金流-7.03亿元，筹资活动净现金流-36.78亿元。近两年一期末，公司流动比率分别为1.62、1.54和1.44，速动比率分别为0.57、0.50和0.46，流动性较弱。正是鑫苑置业在财务表现上的不给力，评级机构对鑫苑置业的评级相对消极。去年9月至10月，鑫苑置业连续遭遇了标普和惠誉两大国际评级机构的评级下调，标普将鑫苑地产的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”，将长期债项评级从“B-”下调至“CCC+”。惠誉也将鑫苑地产的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”，一直延续到今年9月底也仍旧确认上述评级，至今没有上调。在今年11月公司债发行之前，国际评级机构标普、惠誉相继确认了鑫苑置业B-和B-的信用评级，以及稳定、稳定的评级展望，较此前评级下调。除此之外，今年9月30日，惠誉发布的评级《报告》中称，鑫苑置业的流动性状况仍然紧张。截至2020年上半年末，鑫苑置业的现金/短期负债比稳定在0.7倍 （2019年底为0.7倍），公司持有8亿美元总现金，难以覆盖12.35亿美元的短期债务。尽管外部形势严峻，鑫苑置业董事长张勇仍表现乐观：“截至2020年6月30日，我们的总债务减少至30亿美元，同比减少6亿美元。短期债务为12亿美元，占总债务的41％ 。与Q1相比，我们减少了1.97亿美元的短期团队债务，总债务减少了3200万美元。”但相比于庞大的债务规模和日益减少的销售规模，经营性现金流持续为负的情况下，造血能力不足，三条红线之下融资渠道收窄，融资成本远高同行鲸吞利润的情况下，鑫苑置业还能如此乐观吗？

（来源：一号地产 海哥）