高楼拔地起，城郊焕新颜——回眸济南奥体中路中轴十年发展

海信贤文世家

拿地楼面价不断增加，房企主推精装品质房

热销的背后，不少济南购房者预见了高新区、奥体中路的发展前景。时隔半年后，CBD中央商务区的开工建设与高新万达广场的正式开业令奥体中路沿线地块变得炙手可热，成为开发商正式争抢的“黄金地段”，摘地也迎来集中爆发期。

2018年，编号2018-高新G008和G009贤文片区两宗地捆绑出让，商服用地面积19459㎡，位置在工业南路以北、正丰路以东，居住用地面积40779㎡，位置在奥体中路以西、康虹路以南，海信贤文世家北侧，两宗地起始总价16.2亿，最终竞价71轮，由绿地泉集团摘得，成交总价19.1亿，配建安置房面积24803㎡，其中住宅地块成交价16.5亿，成交楼面价12261元/㎡。 按照挂牌文件要求，竞得开发商还将出资9700万元配建一所小学，并配建一处绿地公园。据当时业内人士称，各种成本的附加，居住用地的实际成本约1.7万元/㎡以上，此价格“刷新”奥体中路沿线地块成交楼面价。

不久，绿地泉所摘得地块（现：绿地华彤苑）一路之隔，康虹路北侧地块（现：济高珑悦府）被济南高新智慧谷置业（济高控股集团子公司）摘得，双方新品均以改善性住宅为主，精装房与品质房一度成为奥体中路沿线楼盘的新标签。

多家楼盘拥有相同户型，购房者遇“选择困难症”

从事金融行业的李女士近几年准备将老家的父母接到济南同住，现有的住宅面积过小，作为改善型住宅的购房者之一，李女士先后对比了绿地华彤苑与济高珑悦府等奥体中路沿线楼盘。“几家楼盘中意的户型面积、价格相差不是太多，绿化和教育配套也基本持平”。李女士表示，平时不太关注房地产市场，实在不知道该如何选择。

李女士的顾虑同样令奥体中路沿线某楼盘营销负责人张先生“发愁”。“项目周边的竞品户型大体相同，且当前都在销售，意向购房者有更多的可选择性，最近的去化率明显下降。”

发展“疯狂期”已过，应差异化竞争推动去化率

至今，近两年奥体中路中轴沿线多个新项目不断集中入市，金地华著、海信君和、万科翡翠公园、绿城蘭园等新楼盘紧邻奥体中路沿线，售卖均以改善住宅与精装房产品为主打，奥体中路沿线楼盘售价普遍在2万元/㎡以上，十年之前沿线一片平地的奥体中路，正在不断成为改善性品质住宅的新标签地段。

奥体中路沿线楼盘密集

有业内专业人士认为，伴随着CBD中央商务区日渐雏形，地铁R2、R3线正式开通，高新区万达广场、丁豪广场、美莲广场、雨滴广场等大型商业综合体成熟运营，奥体中路经过“黄金十年”的发展，当前已经进入平稳发展期，如今的新摘得地块与落成项目少了前几年拍地的疯狂，此前开盘即告罄的场面很难再寻，改善性住宅去化率相对慢于刚需性住宅，目前许多项目更多的是依靠顺销与渠道推广。

另一方面，多个新楼盘的住宅集中入市，同类户型同质化严重也是当前问题之一，多楼盘的相同户型为购房者提供了更多选择，一定程度上会流失意向客户。房地产企业应增加产品力的竞争，着重增强产品创新力与独有的竞争力，以差异化竞争推动产品去化率，购房者应多加户型加以比对，至于今后奥体中路沿线发展如何，还需要时间去做真正的检验。