身处调控周期之中，楼市“黑马”中梁控股2021能否继续“跑”赢山东市场？

 在产品、品牌方面，中梁远不及后来居上的万科北宸之光；在价格和区位方面，云山和院又逊于拿地较早且在本地经营已久的三箭瑞景苑，而基于上述二项目庞大的后期产品数量，中梁云山和院在面对2020年销售困局之外，未来还将准备更长时间的韬光养晦。

 高价进主城并非高枕无忧

 从2020年开始，中梁在青岛率先更换赛道。2020年12月21日，李沧区华中蔬菜市场北侧地块拍卖，中梁、碧桂园等3家竞买人报名，2家参与竞拍，经过79轮举牌，烟台梁岳置业有限公司,扬海投资有限公司一路紧追最后以5.3亿元总价竞得，楼板价8910元/㎡，溢价率10%。

 地块位于李沧区金水路以南、重庆中路以西，为商住综合用地，占地面积28400.4㎡，规划建筑面积76681.1㎡，容积率2.7，其中出让部分占地22034.5㎡，规划建筑面积59493.1㎡（住宅3.8万㎡，商业2.1万㎡）。

 虽然可以算为地铁盘，但是在青岛M1、M8号线开通之后，地铁盘也并不再稀缺，佳源双子星城、中南林樾等同区目前的销售也是不温不火，李沧区的人才住房更是意外遇冷，由此可见李沧区的刚需支撑并不算十分稳固。

 近日，青岛世华茂悦企业管理有限公司完成股权变更，变更之后中梁持有该项目公司90.27%的股权，原股东华氏置业持有9.73%。再次进驻青岛主城，成为深耕青岛的第五个项目。

 据CRIC系统显示，2020年10月23日，两宗地被青岛世华茂悦企业管理有限公司（华氏置业）7.03亿元竞得，最高成交楼板价11305元/㎡。 

 来源：克而瑞青岛

 从地理位置而言，两地块临近台东商圈，距离未来的中粮大悦城不远，商业配套十分纯熟。而且周边已经许久没有新盘上市，片区内改善需求旺盛。但区域内没有优质学区，改善族预算有限，如果楼盘定价过高，入市后是否能够为市场所接受要打一个大大的问号，这也是让许多头部房企望而却步的主要原因。

 所以，对于中梁主城区两个项目而言，观察员建议购房者不要贸然入手，而是要关注2021年中梁的偿债效率和项目的产品力，特别是首开能否进入供销两旺的局面，是两项目能否出手的关键。

（来源：质观鲁楼  作者：林记 单烁 葛园园）