身处调控周期之中，楼市“黑马”中梁控股2021能否继续“跑”赢山东市场？

2020年最后一天，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。主要内容是给银行设定了关于房贷规模的“两道红线”。第一道红线是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红线是“个人住房贷款占比”，也就是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。

在这样的时代背景下，2021年房企在资金面面临着巨大的考验。房企负债率、经营状况、资金成本等指标，便成为了决定地产项目能否正常运转、高品质交付的关键因素。

 调控周期中的楼市“黑马”

 2016年，成立于温州的房企中梁把总部搬到了上海，在全国楼市的一片调控声中，开启了全国化的历程。

 2019年7月，香港中环铜锣声响，中梁控股（02772.HK）成为近9年来上市内房股中资产和规模最大的房企。在政策全面收紧楼市中，曾经籍籍无名的中梁控股，成为增长速度最快的房企之一。

 在上市前的三年中，中梁的发展速度让业内惊讶：营收年复合增长率在2016年-2018年三年间达到221%。在快速扩张的年份里，中梁主要聚焦三四线城市，因为追求开发效率，所以在业界获得了“小碧桂园”之称。近几年三四线城市棚改红利殆尽，中梁也开始更换赛道，以一二线城市为聚焦点。

 “转二线城市，转省会城市，转都市圈里的中心城市。”中梁控股董事长杨剑今年曾这样介绍中梁的战略投资转向。

 在这一战略指引下，中梁在2020年依然取得了不错的销售业绩。1月4日，中梁控股发布2020年12月的未经审核营运数据。

 公告显示，2020年12月，中梁控股合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约201亿元，环比增长11.67%，同比下滑8.64%；合约销售面积约164万平方米，环比增长13.73%，同比下滑46.95%。集团2020年12月合约销售均价约12300元/平方米。

 2020年1月至12月，中梁控股累计合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约1688亿元，同比增长10.69%；合约销售面积约1350.6万平方米，同比下滑9.06%。2020年1月至12月合约销售均价约12500元/平方米。

 在负债率方面，据华创证券的2020年3季度统计数据，前30强房企中，中梁控股是触及两条红线的五家公司之一。

 简而言之，中梁作为过去五年中业绩亮丽的“黑马”房企，同样有负债的压力。

 老盘营销面临巨大挑战

 中梁在青岛的开发轨迹，完全与企业发展思路相契合。

 2017年9月18日，中梁摘得青岛平度南部新城地块，从远郊市场进入青岛，这也是后来的平度中梁国宾府，随后中梁又先后开发了即墨·中梁拾光漫城和莱西中梁首府。这三个楼盘都远离青岛主城。

 虽然平度中梁国宾府的销售还不错，但是在即墨西市场以及莱西市场，中梁都面对着不小的销售压力。中梁也并没有进入青岛新房销售的TOP20，在青岛主城品牌认知度并不高。

 中梁即墨项目

 除了青岛，中梁在济南至今仅有中梁云山和院一个项目落子。该项目拿地于2019年12月9日，被中梁地产以99040万元底价摘得。该项目自7月份入市以来，首推的小高层产品便遭受了来自周边竞品的无情欺凌。