身处调控周期之中，楼市“黑马”中梁控股2021能否继续“跑”赢山东市场？

2020年最后一天，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。主要内容是给银行设定了关于房贷规模的“两道红线”。第一道红线是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红线是“个人住房贷款占比”，也就是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。

在这样的时代背景下，2021年房企在资金面面临着巨大的考验。房企负债率、经营状况、资金成本等指标，便成为了决定地产项目能否正常运转、高品质交付的关键因素。

 调控周期中的楼市“黑马”

 2016年，成立于温州的房企中梁把总部搬到了上海，在全国楼市的一片调控声中，开启了全国化的历程。

 2019年7月，香港中环铜锣声响，中梁控股（02772.HK）成为近9年来上市内房股中资产和规模最大的房企。在政策全面收紧楼市中，曾经籍籍无名的中梁控股，成为增长速度最快的房企之一。

 在上市前的三年中，中梁的发展速度让业内惊讶：营收年复合增长率在2016年-2018年三年间达到221%。在快速扩张的年份里，中梁主要聚焦三四线城市，因为追求开发效率，所以在业界获得了“小碧桂园”之称。近几年三四线城市棚改红利殆尽，中梁也开始更换赛道，以一二线城市为聚焦点。

 “转二线城市，转省会城市，转都市圈里的中心城市。”中梁控股董事长杨剑今年曾这样介绍中梁的战略投资转向。

 在这一战略指引下，中梁在2020年依然取得了不错的销售业绩。1月4日，中梁控股发布2020年12月的未经审核营运数据。

 公告显示，2020年12月，中梁控股合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约201亿元，环比增长11.67%，同比下滑8.64%；合约销售面积约164万平方米，环比增长13.73%，同比下滑46.95%。集团2020年12月合约销售均价约12300元/平方米。

 2020年1月至12月，中梁控股累计合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约1688亿元，同比增长10.69%；合约销售面积约1350.6万平方米，同比下滑9.06%。2020年1月至12月合约销售均价约12500元/平方米。

 在负债率方面，据华创证券的2020年3季度统计数据，前30强房企中，中梁控股是触及两条红线的五家公司之一。

 简而言之，中梁作为过去五年中业绩亮丽的“黑马”房企，同样有负债的压力。

 老盘营销面临巨大挑战

 中梁在青岛的开发轨迹，完全与企业发展思路相契合。

 2017年9月18日，中梁摘得青岛平度南部新城地块，从远郊市场进入青岛，这也是后来的平度中梁国宾府，随后中梁又先后开发了即墨·中梁拾光漫城和莱西中梁首府。这三个楼盘都远离青岛主城。

 虽然平度中梁国宾府的销售还不错，但是在即墨西市场以及莱西市场，中梁都面对着不小的销售压力。中梁也并没有进入青岛新房销售的TOP20，在青岛主城品牌认知度并不高。

 中梁即墨项目

 除了青岛，中梁在济南至今仅有中梁云山和院一个项目落子。该项目拿地于2019年12月9日，被中梁地产以99040万元底价摘得。该项目自7月份入市以来，首推的小高层产品便遭受了来自周边竞品的无情欺凌。

 在产品、品牌方面，中梁远不及后来居上的万科北宸之光；在价格和区位方面，云山和院又逊于拿地较早且在本地经营已久的三箭瑞景苑，而基于上述二项目庞大的后期产品数量，中梁云山和院在面对2020年销售困局之外，未来还将准备更长时间的韬光养晦。

 高价进主城并非高枕无忧

 从2020年开始，中梁在青岛率先更换赛道。2020年12月21日，李沧区华中蔬菜市场北侧地块拍卖，中梁、碧桂园等3家竞买人报名，2家参与竞拍，经过79轮举牌，烟台梁岳置业有限公司,扬海投资有限公司一路紧追最后以5.3亿元总价竞得，楼板价8910元/㎡，溢价率10%。

 地块位于李沧区金水路以南、重庆中路以西，为商住综合用地，占地面积28400.4㎡，规划建筑面积76681.1㎡，容积率2.7，其中出让部分占地22034.5㎡，规划建筑面积59493.1㎡（住宅3.8万㎡，商业2.1万㎡）。

 虽然可以算为地铁盘，但是在青岛M1、M8号线开通之后，地铁盘也并不再稀缺，佳源双子星城、中南林樾等同区目前的销售也是不温不火，李沧区的人才住房更是意外遇冷，由此可见李沧区的刚需支撑并不算十分稳固。

 近日，青岛世华茂悦企业管理有限公司完成股权变更，变更之后中梁持有该项目公司90.27%的股权，原股东华氏置业持有9.73%。再次进驻青岛主城，成为深耕青岛的第五个项目。

 据CRIC系统显示，2020年10月23日，两宗地被青岛世华茂悦企业管理有限公司（华氏置业）7.03亿元竞得，最高成交楼板价11305元/㎡。 

 来源：克而瑞青岛

 从地理位置而言，两地块临近台东商圈，距离未来的中粮大悦城不远，商业配套十分纯熟。而且周边已经许久没有新盘上市，片区内改善需求旺盛。但区域内没有优质学区，改善族预算有限，如果楼盘定价过高，入市后是否能够为市场所接受要打一个大大的问号，这也是让许多头部房企望而却步的主要原因。

 所以，对于中梁主城区两个项目而言，观察员建议购房者不要贸然入手，而是要关注2021年中梁的偿债效率和项目的产品力，特别是首开能否进入供销两旺的局面，是两项目能否出手的关键。

（来源：质观鲁楼  作者：林记 单烁 葛园园）