账目不清、流向不明，一些小区公共收益缘何成了一笔“糊涂账”？

记者调查发现，绝大多数业主对于小区设施哪些属于业主共有财产、哪些收益应归业主所有等并不了解，给开发商和物业侵占业主合法权益以可乘之机。

一方面业主个人势单力孤，另一方面，很多地方业委会覆盖率又很低。目前，部分城市业委会覆盖率仅为10%左右。不少业主反映，小区成立业委会的阻力较大。因害怕被更换或被监督，物业公司天然抵触业委会。

银川市住建局物业服务中心主任徐韬伟表示，截至2020年末，在银川市2100多个小区中有物业管理的为1300多个，成立业委会的小区仅有150个左右。

“在监督公共收益使用等方面，业委会作用很大。”张金国说，他所在小区成立业委会后，设立专门账户，定期公布收支明细，群众获得感很强。

与此同时，很多地方基层监管力量薄弱，业主相关维权行为很难得到相关部门有效支持。基层房管干部表示，公共收益主要靠小区业委会来进行监管，基层住建部门和社区一般不介入。同时，基层主管部门人员紧缺，对物业企业的监管力量较为薄弱。以银川为例，“全市共有2100多个小区，但物业服务中心仅有工作人员十余人。”徐韬伟说。

记者调查发现，虽然绝大多数省份出台了物业管理方面的规范性文件，规定街道办事处、乡镇政府等对小区成立业委会具有指导和监督职责，但在实际操作中，指导和监督变相成了“审批”。由于相关工作未与政绩挂钩，基层政府积极性并不高。

吉林省长春市消协秘书长钟萍说，公共收益纠纷在物业服务投诉中占据较大比例，但因其并非单纯的消费维权行为，消协介入较难。

完善监管体系让“糊涂账”变明账

如何规范管理和使用小区公共收益？专家建议，各方搭建基层自治平台，在沟通中厘清职责。

“任性”物业企业屡现，背后是业主和物业企业间的权责不对等。上海外国语大学城市基层治理研究中心主任俞祖成建议，各地房管部门应摸清辖区内有市场化物业管理公司服务的小区公共收益情况，为后续监管打下坚实基础。

目前《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》对小区公共收益的管理和使用规定不够详细。专家建议，应进一步完善相关法规、规章，各地监管部门进一步完善监管体系，每年督促小区物业、业委会进行账目审计，并向全体业主公示，曝光负面典型案例，推动物业公司提高账目透明度。

近年来，上海等地从信用管理入手，创新物业企业监管模式。对物业服务企业量化评分，建立“红黑名单”制度，实行优胜劣汰。上海市2020年对近200家物业服务企业、超过260名项目经理实施失信行为记分，建立了日常监管标准体系。

小区业委会等自治组织是监督物业公司的重要手段。上海市虹口区曲阳路街道办事处副主任王佳纬认为，应不断提高小区自治水平，厘清街道、社区、业委会、物业等各方职责，进一步明确细化业委会的职权范围，让业委会在筹备、选举各环节有章可循。同时，相关部门应依法行政，指导业主依法自治并尊重业主决定，做到不缺位、不越位。

中央财经大学法学院教授陈华彬建议，基层政府和相关部门应依法监督业委会工作，并为业委会提供法律咨询等方面的服务。政府或社区还应借助信息化手段，让更多业主参与到小区自治中。

（来源：新华视点）