任泽平：中国经济的十大预言

5、汽车智能化将与电动化协同发展。汽车的智能化发展，即“软件定义汽车”是这次新能源汽车革命的下半场。可以说，在新能源汽车发展前期，电动化挑起了人们对汽车智能化的兴趣，带动了人们对于智能化的探索。在新能源汽车发展后期，车辆自身高度智能的辅助驾驶、影音娱乐等软件的嵌入将会给人们带来全新的驾驶体验，反过来继续促使电动车的全面替代，智能化与电动化必将协同发展，让汽车最终演变成一个移动智能终端。

第七大预言，中国城镇化步入中后期，迈入都市圈城市群时代，人口往都市圈大迁移和集聚，东北、中西部等部分地区面临人口外流和“铁锈州”化。

城镇化步入中后期，还有10个百分点提升空间。2015-2021年，中国城镇化率由56.1%增至64.72%。当前中国城镇化率已高于55.3%的世界平均水平，接近中高收入经济体的66.6%，但明显低于高收入经济体的81.3%。国际经验表明，城市化发展近似一条稍被拉平的“S”型曲线，大致分为三个阶段：缓慢发展期（30%以前）、快速发展期（30%-70%）、稳定发展期（70%之后）。中国城市化已进入快速发展期的减速发展阶段。2021年农民工总量2.9亿人，其中，本地农民工1.2亿人，外出农民工1.7亿人。如果推动户籍制度改革和基本公共服务均等化，中国城镇化率已经达到75%左右。过去四十年，中国城镇常住人口从1.7亿快速增至9.1亿，净增加7.4亿，城镇化率从17.9%提升至64.7%，提高46.8个百分点，深刻地改变了中国经济社会格局，成就了过去中国重化工业、大规模基础设施投资、房地产、消费升级等的飞速发展。

根据对世界上几十个国家上百年的人口大迁移研究发现，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走。符合国际规律，中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年面临产业结构单一，呈现人口流出趋势。

未来二十多年中国将新增约1.9亿城镇人口，主要向城市群都市圈集聚。中国城镇化已进入中后期，虽仍处于快速发展期、但速度逐渐放缓。根据联合国《世界城镇化发展展望2018》，2030年中国城市化率将达70.6%，2050年达约80%。结合我们根据当前生育趋势对未来中国人口的预测，中国城镇人口峰值将在2042年左右达到约10.4亿人的峰值，将比2021年再增加1.3亿，其中80%将集聚在19大城市群，其中多数又将集聚在大都市圈。新增城镇人口将带来基础设施、地产、新零售、医疗卫生、文化娱乐等多个领域的广泛需求，为我国经济发展提供重要引擎。参考作者的《中国人口大迁移》《未来中国人口流动预测报告》。

第八大预言，房地产步入存量时代，区域分化将日益明显，行业面临洗牌，土地财政往房地产税转型是大势所趋。

中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。

房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去房价越调越涨的一个基本背景。自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，人口老龄化少子化加速到来，购房需求迎来峰值，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改、以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。