新城控股三年转型考：营收530亿难掩销售萎缩、偿债承压与治理漏洞等五大隐忧

吾悦广场虽保持97.86%的高出租率与20.01亿人次的客流，但规模扩张放缓背景下，单项目盈利增长动能不足。2025年新增开业仅5座，主动收缩节奏虽降低扩张风险，但也限制了商业板块收入增速的提升。商业板块作为公司“压舱石”，其盈利质量的波动，将直接影响整体业绩的稳定性。

内控治理存漏洞，关联方风波冲击信任

关联方资金占用事件，暴露了新城控股体系内内控治理的重大缺陷。2025年4月，新城悦服务因关联方资金往来问题暂停刊发年报，后续调查显示，2023-2024年新城悦附属公司与新城控股附属公司上海悦崧累计资金往来达69.7亿元，部分资金未按规定审批、披露，甚至存在转账记录删除等违规操作。事件导致时任执行董事及首席运营官杨博被罢免，新城悦服务2024年由盈转亏，净亏损8.76亿元，账面现金仅剩9.9万元，超5亿元现金受限。

截至2026年3月底，新城悦服务仍未明确复牌时间表，港交所要求其完成法证调查、公布完整财务业绩、完善内控体系。事件不仅影响“新城系”整体信誉，也引发市场对公司资金管理、关联交易规范的质疑，削弱投资者信心，对后续融资与品牌建设造成负面影响。

经营效率待提升，转型成效仍需巩固

在“去库存、稳交付”的战略下，新城控股在建项目规模收缩，2025年末在建子项目150个，总建筑面积1473万平方米，同比减少25.2%。尽管全年交付3.8万套，近三年累计交付超27.8万套，但结转毛利率仅13%，同比上升1.31个百分点，仍处于低位。住宅开发业务盈利水平低迷，反映出项目去化、成本控制仍有提升空间。

同时，新城控股合同负债436.3亿元，较上年末减少43.37%，预示未来收入增长动能不足。尽管经营性现金流连续为正，但净额规模较往年有所波动，叠加融资端依赖商业物业租金抵押，后续经营现金流的稳定性面临挑战。

三年“修心”转型，新城控股在财务稳健、商业转型方面取得一定成效，但销售收缩、偿债压力、资产减值、治理漏洞等问题仍未根本解决。行业深度调整期，民营房企的穿越周期之路，不仅需要战略转型的决心，更需解决历史包袱、夯实治理基础、提升盈利质量的能力。新城控股当前的成绩，更像是转型路上的阶段性成果，距离真正行稳致远，仍需在多方面持续攻坚。

（来源：九州商业观察）