千亿家底直面监管拷问！住宅持续遇冷，新城控股正式迈入“商管大于开发”时代

房企转型分化加剧，新城控股的经营两面，在两天两份公告中被赤裸裸剖开。

6月10日，新城控股发布5月经营简报，传统住宅销售持续缩水，商业运营业务逆势微增，商管收入稳稳超越开发收入；此前一日，一份长达90页的2025年年报问询函回复，将公司1210.69亿元投资性房地产、85.94亿元存货跌价、近290亿元其他应收款等核心家底全盘曝光，接受监管与市场双重审视。

住宅销售持续疲软，房企转型格局固化

地产大环境偏弱背景下，新城控股住宅销售端压力持续释放。数据显示，5月份公司实现合同销售额13.93亿元，同比下滑29.41%；销售面积20.50万平方米，同比下降18.85%。

放眼前五个月，公司累计销售额仅54亿元，同比大幅下滑38.89%，销售面积同比下降23.47%。销售额跌幅远超面积跌幅，直观反映企业正在以价换量，项目成交均价同步下行。区域层面，销售业绩主要依靠江浙基本盘支撑，浙江、江苏分列前两位，广东、山东、天津等地区贡献度相对有限。

与惨淡的地产业务相比，商业运营板块已然成为新城控股的压舱石。数据显示，5月公司商管收入12.09亿元，同比增长2.63%；1—5月累计收入59.25亿元，同比增长2.85%。

59.25亿元VS54亿元，商管收入反超开发销售。这也意味着，自一季度出现单季反转后，“商管强、开发弱”正式成为新城控股常态化经营格局。

截至5月末，新城控股在全国29个省（自治区、直辖市）布局181座吾悦广场，总建筑面积1671万平方米。其中江苏地区优势断层明显，坐拥44座吾悦广场，年内累计租金14.49亿元，占全国总租金26%；浙江、安徽、山东三省项目数量紧随其后，构成第二梯队。

不过赛道红利见顶问题同样不容忽视。此前2025年上半年，公司商管收入同比增速接近12%，目前已收窄至3%以内。新增广场数量趋于饱和后，存量精细化运营成为唯一出路，也是当下商业地产行业普遍面临的发展难题。

对此，新城控股高级副总裁、财务负责人管有冬提出三大增长路径：升级存量项目硬件设施、迭代场内消费品牌、优化收费体系全方位提升运营收入。即便短期新旧品牌更替影响坪效，也要适配新一代消费趋势，夯实长期竞争力。

问询函深度“体检”，千亿资产估值逻辑揭晓

如果说经营数据反映表面冷暖，那这份90页的问询函回复，就是对新城控股底层资产的全方位压力测试。其中，超千亿规模的投资性房地产，成为本次监管问询的重中之重。

截至2025年末，新城控股投资性房地产账面价值1210.69亿元，全年公允价值变动损益仅1.41亿元，占比0.12%，千亿资产全年估值近乎持平。平稳的数据背后，是公司极为保守的估值核算方式。

据披露，相关资产由独立第三方机构采用收益法进行评估，参照周边成熟商铺租金核定楼层基准价格，区分租期内外设置差异化资本化率。租期内资本化率区间为4%—6.5%，租期外为6%—7.5%，整体空置率设定在2%—3%，同时租约以外收益不设置任何增长率，从根本上杜绝估值泡沫。

从资产分布来看，估值前十的吾悦广场高度集中，6座落地江苏；而从收益维度来看，优质项目布局更为分散，覆盖全国多个省份。这些购物中心不仅稳定输出租金收入，更是新城控股重要的融资底盘。

库存淤积+应收承压，两大风险亟待出清

相较于优质稳健的商业资产，存货与其他应收款，是新城控股现阶段最棘手的两大风险点。