济南城投“卖房求生”：谁在逼地方国资割肉变现？

能力上的短板同样明显。城投平台普遍缺乏商业化运营、市场竞争、精细化管理的专业团队与经验。2025年6月，山东省人民政府发布《山东省人民政府关于推进财政科学管理的意见》，提到切实防范地方债务风险，严格落实一揽子化债方案，确保2028年年底前存量隐性债务“清零”。这种政策要求倒逼平台进行能力建设。

市场层面的挑战也不容忽视。如何将存量资产（如管网、停车场、保障房、商业物业）有效盘活并产生稳定现金流，面临市场需求、定价机制等多重考验。以济南城投出售的部分房源为例，一套价值一两百万的房子，年租金可能只有两三万，资金回报率在1%-2%之间，甚至不如普通存银行的收入。

转型的可能路径正在探索之中。公共服务市场化、特许经营、资产证券化（ABS/REITs）、混合所有制改革等都被视为潜在方向。2025年中国人民银行多次提到持续引导金融机构按市场化、法治化方式与融资平台协商债务重组，支持融资平台转型。

转型成功的关键何在？

从“土地收入腰斩”到“国资卖房”的四重压力传导逻辑，深刻反映了中国城镇化下半场与财税体制改革叠加期的“阵痛”。当传统的土地财政模式难以为继，地方政府财政压力通过利润上缴要求、保交楼任务、土地市场托底等多重渠道传导至城投平台时，后者不得不通过资产处置来缓解流动性危机。

这一过程揭示了更深层的结构性问题：城投平台转型成功的关键，究竟在于地方政府真正放手、破除隐性干预，还是平台自身能否在市场中找到可持续的盈利模式？抑或是两者必须协同推进？

2026年政府工作报告从“稳妥化解地方政府债务风险”调整为“积极有序化解地方政府债务风险”，这一表述变化既体现出地方政府债务化解工作当前已取得积极成效，也彰显出化债态度更为主动积极。在这一背景下，城投平台如何实现从“在化债中发展”到“在发展中化债”的关键转变，成为一个迫切需要解答的问题。

当国有资产从“持有增值”转向“变现应急”，我们看到的不仅是一场财务层面的调整，更是一个时代发展模式的转型阵痛。这场转型能否成功，不仅关系到地方财政的可持续性，更关系到城镇化进程的质量和方向。

（来源：百家号@安居优选馆）