超额完成既定目标！青岛加速“腾笼换鸟”，十大低效片区“吐故纳新”

激活低效片区（园区），是存量变革与增量崛起并举的关键棋。这步棋下得好不好，直关实体经济发展的成色。

继公布城市更新和城市建设开年攻坚的“成绩单”后，青岛随即召开攻坚实践主题系列发布会，并于12月21日下午，围绕重点低效片区（园区）开发建设情况进行了2022年度“复盘”：

截至目前，青岛市北区老四方工业区、李沧区北客站及周边区域等十大重点低效片区（园区）在建项目228个；其中，新建133个、续建95个，完成投资额778亿元，全年预计纳统投资额不低于580亿元，超额完成既定目标任务。

之所以把重点低效片区比作最难啃的“硬骨头”，是因其更新难度之大和更新范围之广：

既要完善城市形象、布局、功能，又要解决经济社会发展的深层次问题——设施老化、科技发展落后，产业转型慢、产出价值低，而这落地践实的228个项目恰是撬动“硬骨头”的“钉子”、“锤子”和“楔子”。以此为支撑点，青岛不断优化产业布局、完善城市功能、提升城市品质，在为城市发展注入新动能、焕发新生机的同时，也锻造着城市建设的“青岛样板”。相关做法得到省委书记李干杰肯定，批示将“青岛经验”在全省推介。

更新的现实问题前所未遇，需要高超的谋略和技巧，更需要干实干成的魄力和勇气。尤为值得关注的是，青岛在迎难而上、奋力攻坚的进程中仍在不断自我加压。

十大重点低效片区（园区）开发建设的带动引领下，青岛经过再梳理再谋划，又新增低效片区10片，面积约6.4万亩，三年计划攻坚项目165个，总投资额约1421亿元。眼下，已开工建设项目38个，完成投资134.25亿元。

以点带面、步步深入，借由城市更新，青岛的低效片区（园区）正在“活”起来。

01  破冰：让每一寸土地用在高质量项目上

土地是发展之基、生产之要，要导入新产业、落地重点项目，“腾地”、预留充足产业空间是必选项。而征地再开发又是要兼顾“速度”和“温度”的头道工序，必须做到最大限度让利于民、让利于企。

今年以来，10个重点片区（园区）开发建设相关的29个征迁项目已全部完成，涉及居民2万余户、企业1200余处，全市腾空土地3.04万亩，腾出了充足的产业发展空间。这其中，就包括青岛“最大的城中村”——崂山区张村河两岸片区。

拆怎么拆，改怎么改，城中村显然是一个非常复杂的系统课题。在“夹缝地”里玩出“新花样”，是社会工程，更是民生工程。

自三年攻坚行动伊始，张村河片区推动实施了8个社区的村改，拆除各类建筑150万平方米，腾出土地近6000亩。明年，还将推进剩余4个社区改造，届时累计腾出土地1万亩。按照预期设计，这个1万亩黄金地块将聚焦生态、产业、品质、效率、活力五大维度，打造“水脉智谷”。

于民生而言，这里将加速推进山东中医药大学附属医院青岛医院、张村河南侧配套初中等教育、医疗、交通资源快速注入。从某种程度上说，这不仅是在“腾地”，同样是在“养地”。因为优质的配套，不仅事关民生福祉，同时对迫切需要吸引人才扎根的产业新区也至关重要——做好做优片区城市基础设施、公共配套设施和环境建设，就是在促进土地熟化、促进产城融合；

而于产城融合的角度而言，这里将加快盘活株洲路、张村河等片区低效用地，同步导入新一代信息技术、生物医药等高端新兴产业。

青岛虚拟现实产业园1号动力中心已封顶

以“水脉智城”的“智”字为例，点睛之笔就在前不久启动施工的虚拟现实产业园一期项目，这也是崂山区打造中国虚拟现实产业之都的重要阵地。

多年深耕布局，崂山区已有歌尔、pico、雷神等百余个虚拟现实相关项目。随着张村河片区的更新，更多上下游资源将集聚在此，形成实打实的“虚拟”高地。

02  破题：紧抓24条产业链“新”“旧”迭代

要破解“低效”，“效率”二字是题眼。要“增效”，最快的方式就是“对口”。

今年4月，青岛聚焦省“十强产业”和市24条重点产业链，对接专业园、特色园、综合园规划建设要求，为十大重点低效片区分别编制了《开发建设实施方案》，按照各自发展定位、产业特色实施开发。

如青岛北站核心区，依托“高铁+三线地铁换乘”交通优势，对标“虹桥枢纽”，正加快打造TOD枢纽型城市客厅；青岛轨道交通产业示范区及周边区域重点发展轨道交通、新材料、新一代信息技术等产业，打造生态优美的科技创新高地……而这些都为项目落地进一步明确了牵引方向。

截至目前，十大重点低效片区共落地项目129个，总投资额1345亿元；签约项目60个，总投资额1238亿元；在谈项目73个，总投资额1944亿元。形成了虚拟现实产业园、光电产业园等一批特色产业园区，为片区发展注入了源头活水。

顶层设计、规划引领，不难发现在“以项目带产业、以产业促发展”的主线上，青岛正在“新”“旧”两个赛道上双向发力。

首先，青岛已有的产业优势，力争做专做精，拉长拉宽产业链条。

市北区老四方工业区中车四方智汇港就是典型案例。临近杭州路的四方机厂一隅如今已蝶变成为机车公园，今年5月，“百年青岛，记忆市北”工业遗存图片展在这里开展，通过280张照片，展现了四方机车车辆厂、青岛啤酒厂、青岛第一针织厂等16家老工业企业的历史沿革，发展成就以及老厂房的改造和更新利用。

这是一个不错的尝试，青岛资源丰厚，完全可以在盘活低效片区的同时打造机车制造、啤酒纺织等体验产业，并由此延伸到数字、媒体、时尚、设计等文创产业，高效实现“以旧带新”。

此外，在新兴产业领域，青岛也通过低效用地再开发再利用取得了相当不错的成绩。在素有“中国纺机名镇”之誉的西海岸新区王台镇街道，京东方物联网移动显示端口器件青岛王台生产基地、富士康半导体高端封测、中南高科・芯海林・青岛光电产业园等重点项目正接续落户，王台正随着芯屏产业的崛起而焕发新活力。

而在产业层级跃升的同时，西海岸新区北部产业新城的空间布局也随之不断优化。

新型显示产业园、专精特新企业园、城市功能核心区、黄山产城融合片区……大项目供地、小项目入园，不断引导区域经济发展由追求增量扩面向挖潜存量提质转变。

03  破局：让要素跟着项目走

盘活低效片区难，难在一个“大”，建设资金需求大；也难在一个“长”，建设周期长。尤其涉及到产业转型升级，钱从哪儿来？要如何为项目做好全要素保障？得想新办法。

青岛前湾保税港区的“创闯驿”项目，作为城市更新低效用地改造的典型案例即是在拓宽资金来源上做出了有益尝试。今年4月，青岛自贸片区首笔城市更新专项贷款通过国家开发银行青岛市分行审核并正式批复，授信金额7亿元人民币，贷款期限20年，为项目更新改造提供了充足的资金保障。

而除此项目，2022年，青岛积极争取国家新增政策性开发性金融工具，重点低效片区16个项目获得超过20亿元资金，有效支持了董家口化工园区配套工程等项目的建设。同时，加强市级财力保障，累计拨付资金30亿元，其中征迁启动资金23亿元（含市级转移支付5亿元），有力推动了南京路拓宽、安顺路打通、青钢外围拆迁等重点项目建设。

当然，从长远看，一个城市整体更新往往需要10-20余年，涉及交通、建筑、市政管线等多方面工程，所需资金也往往达百亿级、千亿级。在目前全球经济放缓下行压力之下，财政很难满足更新的全部资金需求。此时，“借力使力”、多元融资保障就显得格外重要。

青岛多次召开市场资源配置与央企合作对接会，推广政府主导合作、ABO（授权—建设—运营）、“社会投资人+EPC”等模式，为驻青央企参与低效片区开发牵线搭桥、创造条件。

如，市北区、李沧区部分片区已与保利集团、中车集团、中信泰富、中铁十局、中建八局5家央企合作。其中，中建八局与财通集团签订合作协议，成立项目公司，共同推进碱厂片区开发建设；其他片区也已经与20家央企达成合作意向。

“低效”是暂时的，未来发展才是长久的。有了开局起步打下的好底子，2023年，青岛将进一步加强低效片区开发建设市级统筹，推进340个重点项目开发建设，为全省乃至全国低效用地再开发趟出新路径、打造新样板。（来源：青岛广电·回澜听涛）