从“有房住”到“住好房”，青岛楼市加速步入“产品力”时代

“房子是用来住的，不是用来炒的”——这一顶层定调，正在青岛楼市回暖的叙事中被反复印证。

6月最后一周，青岛新建商品住宅成交面积17.38万㎡，环比大幅上升68.41%；成交套数1348套，环比增长56.02%；住宅均价，与上周相比单价上涨1374元。

图源：蓝睛新闻

量、价、金三线齐升，共振向上。

紧接着的7月第1周，新房价格15288元/㎡，环比上周继续上涨0.45%。

二手房方面，据贝壳研究院数据，6月青岛市二手房全部房屋成交5972套，上半年，青岛二手房全部房屋成交33763套。

图源：蓝睛新闻

数据在说话，青岛楼市迎来了一波“暖流”。但一个问题随之浮现——这股暖意从何而来？它究竟是短暂的情绪修复，还是一场更深层变化的先声？

这或许是比数据本身更值得观察的命题。

01数据暖意背后的市场分化

细看青岛楼市回暖的数据，能发现鲜明的结构性特征。

先看价格端。

据国家统计局数据，今年3至5月，青岛新建商品住宅价格连续三个月环比上涨。5月环比涨幅0.3%，在70个大中城市中仅次于杭州和深圳。此外，户型结构里的关键信息不容忽视——90㎡以下、90-144㎡、144㎡以上三种户型环比涨幅分别为0.1%、0.2%、0.6%。

大户型涨幅是小户型的6倍。这意味着，购房者愿意为更大、更好的空间支付更高的价格。

成交量同样印证了这一趋势。

图源：蓝睛新闻

今年1至5月，青岛新建商品房成交23276套，同比增长2.45%。其中，120-150㎡面积段成交占比高达36%，改善型需求占据绝对主导。上半年，120㎡以上产品成交占比已逾40%——这是购房者用真金白银投出的“改善票”。

政策端的回应则更为直接。

4月，青岛公积金新政将个人贷款额度提至160万元、夫妻提至240万元；5月单月即发放贷款19.76亿元，创下建制以来的历史峰值；6月再度刷新至20.88亿元，同比增长43.11%。

价格端在涨、成交量在追、政策端在推，于是，一批以“好房子”标准打造的新盘，率先品尝到了产品力红利。如，君一雲启以“青岛首个第五代住宅”的姿态入市，5月首开即劲销8亿，首开即罄；6月加推延续热势。

图源：君一雲启

173户低密纯粹社区、约6米抬板实现人车分流与立体花园、约5500㎡高奢生活配套，这些产品层面的硬核投入，共同构筑了“被优先选择”的理由。自示范区开放以来，君一雲启已累计接待超过60家省内外头部房企及住建系统领导参观考察——行业用脚投票，往往比数据更具说服力。

不过，数据暖意清晰，但并非均匀分布。

在崂山区新房周成交均价稳定在4.4万-4.5万元/㎡区间、市北区量价齐升的同时，莱西市、平度、胶州仍在低价走量的通道中，主城与远郊仍存在一定差距。当然，这从更广的范围内印证了当下市场正在经历“从有到优”的价值重塑。

02“好房子”成为市场的硬通货

论及这一轮回暖的核心驱动力，无疑是青岛率先在全国打出的“好房子”牌。

2025年，青岛发布全国首个城市级“好房子”建设标准体系，明确提出住宅层高不低于3米、分户墙厚度不小于200毫米并达到50分贝以上隔声要求，全面推行分户验收等硬性指标；再到今年，新规楼盘全面入市，从规划指标、户型空间到社区配套全线升级。由此，市场逻辑开始加速“转向”——竞争焦点从“地段”转向“产品力”，“得房率”取代“地段论”成为新的硬核标尺。

事实上，这不是行政命令的独角戏。从市场反馈看，得房率突破95%的新规产品、配置高规格会所的改善社区、拥有立体景观体系的低密住区，正在成为购房者追逐的对象。

如，海信境观5月摇号首开181套，一个多月即进入清盘模式；君一雲启以“第五代住宅”的立体社区概念，在崂山前海打开市场认知。中海青云萬里上半年网签达11.6亿元，5栋楼售罄；青特铜川九里上半年四次摇号，签约13.59亿元。

公证摇号——这个在青岛楼市消失了八年的词汇，在今年5月重新回到公众视野，正是这些“产品主义者”共同写就的市场回响。他们的共性是什么？得房率突破95%的新规设计、高规格会所配置、低密住区的纯粹体验。这项项目都在用产品力回答同一个问题：凭什么让购房者掏钱。

而政策的助推还在加码。

5月中旬，青岛推出“十三条”新政，不仅延续了公积金提额等金融支持，更首次将“代际互助”纳入政策框架——允许父母提取公积金支持子女购房，打通了家庭内部的改善需求通道。“卖旧换新”三方协作机制则创新性地将房企、卖房人、经纪机构纳入统一链条，降低置换门槛、缩短交易周期。

政策引导方向，标准划定底线，真正让“好房子”从文件走进现实的，是愿意在产品上“较真”的企业。当市场回归理性，购房者变得挑剔，那些在产品上真金白银投入的企业，反而会迎来最好的时代。

03分化中孕育的新格局

回暖趋势愈发明显，但回暖的质量取决于一个关键命题：青岛楼市能否从“量的修复”走向“质的跃升”？

眼下看，支撑因素仍在累积。

如，“好房子”标准还在持续引导供给端升级，品质驱动的新房市场正在吸引积压已久的改善需求集中释放；公积金新政的效应仍在持续发酵，政策工具箱还有空间。而更重要的是，此轮回暖也在重塑市场预期——不是“买不买”的问题，而是“买什么样的房子”的问题。

当然，回暖的制约因素同样不可回避。

如结构性库存压力仍然存在，二手住宅价格也仍有较大波动。但这些压力恰恰构成了市场分化的另一面：压力之下，“好房子”的稀缺价值反而会更加凸显。

长远来看，青岛楼市处在一个“从有到优”的转折期。单纯依赖地段、规模、周转的开发模式正在失效，取而代之的将是以产品力、服务力、生活力为核心的新竞争逻辑。那些能够主动对标一线标准、在产品细节上持续投入、在生活场景上不断进取的企业，或将成为新周期的规则制定者。

这场竞赛中，一批先行者的动作值得关注：

图源：银丰玖玺城

君一雲启以抬板技术重构社区底盘，接轨金钥匙国际联盟完善自身服务体系；海信·金沙滩将社区整体抬高近6米形成台地布局，即便一楼层也能享受无遮挡海景，并通过精细化空间规划使得房率达到100%-130%；银丰玖玺城则依托全屋智慧健康场景和五重归家科技系统等细节打磨品质……

企业不是在做加法，而是在做升维，他们要把政策文件里的“好房子”拆解成看得见的细节与可感知的温度。

青岛楼市的回暖，本质上是一次价值体系的重构。当“住有所居”迈向“住有宜居”，当“有房住”让位于“住好房”，那些读懂需求、敬畏产品、持续迭代的企业，终将成为这场变革的长期赢家。而这，才是此轮回暖中值得被书写的变化。

（来源：回澜听涛）