青岛有限度“松绑”住房限购，关键时刻“微操”资源

进入二季度，尤其是5月份以来，越来越多的城市先后出台政策，对楼市限购进行有限度“松绑”，青岛也成为其中之一。

6月3日，端午假期第一天，青岛部分区市以及市住建局先后发布消息，确认青岛将调整住房限购区域范围，黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道不再限购；限购区域的限购政策也有所调整，非本市户籍居民家庭以及改善性住房的相关限制均有不同程度“松绑”。

对限购进行有限度地“松绑”，本质上还是“形势使然”。

在5月25日召开的“全国稳住经济大盘”电视电话会议上，李克强总理直言不讳地表示：“3月份尤其是4月份以来，一些经济指标明显走低，困难在某些方面和一定程度上比2020年疫情严重冲击时还大。”

稳住经济大盘的相关政策，延伸到了关注度高、敏感度高的房地产领域，可见当下发展的压力之大。

为何楼市如此重要？

在经济下行压力大的时候，投资是最具拉动力的逆周期、跨周期调节手段，而拉动投资的三大主力，就是房地产投资、制造业投资和基础设施投资。

但对于青岛这样的发达区域来说，基础设施建设的增量有限，制造业投资则受市场需求限制——经济下行压力下，大多数行业的市场需求往往有些疲软，因此房地产就成为“救火”的近水。

“房住不炒”基础上，房地产坚决不能成为过度依赖的支柱，但房地产在稳定市场信心、创造财政收入、优化人口布局等方面的重大作用也不容忽视。而房地产的投资信心，就是由楼市数据支撑起来的。

如何利用好房地产，与其它产业、政策形成配合，挖掘出足够的资源，并让这些资源流入该去的地方，体现着一座城市的“微操”水平，也将直接影响稳住经济大盘的最终成果。

要如何“微操”？

稳住经济大盘，主要着力点就是“三驾马车”——投资、消费、出口。“三驾马车”之所以重要，是因为它们是市场上有效需求的主要渠道来源，它们是市场订单的策源地。

在经济下行压力巨大的当下，最紧迫、最首要的任务就是保市场主体，要让企业能够撑过这个阶段性的困难时期。企业保住了，就业才有支撑、收入才有保障，消费这驾马车才有源源不断的“活水”注入，供给需求才能持续良性循环。

因此在国务院出台的6方面33项稳住经济一揽子政策措施中，助企纾困成为重头戏，明确今年要增加退税1400多亿元，全年退减税总量2.64万亿元；缓缴养老等三项社保费预计达3200亿元……

具体到青岛，从4月1日大规模增值税留抵退税新政正式落地实施算起，青岛全年预计将退税300亿元以上，惠及全市近10万户市场主体。作为对比，2021年青岛市地方一般公共预算收入总数为1368亿。

这意味着，青岛的“收入”少了。

与此同时，还要发挥政府投资的引导作用，创造出更多的有效需求。

今年青岛市共争取获批政府专项债额度448亿元，主要用于交通基础设施、能源、保障性安居工程等9大领域。其中，提前批207亿元专项债券已于2月份发行完毕，用于157个项目建设；第二批241亿元专项债券计划6月底前发行完毕，8月底前使用完毕。与去年相比，两批专项债发行使用均提前2-3个月。

这意味着，青岛的“支出”多了。

一减一增，青岛迫切需要足够的“弹药”，支撑稳住经济大盘的各类政策落地实施。在这种情况下，如何守牢“房住不炒”这条红线，同时通过激活市场、提振信心，发挥好土地财政的强大支撑作用，就成了类似于统筹疫情防控和经济社会发展的两难情境。

事实上不只青岛，几乎所有城市都在面临同样的难题。

据专业机构统计，仅在5月，就有近百个城市发布了稳楼市调控政策，今年以来则有超过150个城市发布了相关调控政策。其中，包含青岛在内，成都、杭州、武汉、厦门、南京等热门城市，以及省会济南，都是在最近出台了放松远城区或外围区限购的政策。但值得注意的是，“松绑”范围均被限制在了远城区或外围区，“房住不炒”定位依然稳固。

要知道，房地产这三个字虽然威力巨大，但其资源也是有限的，尤其是近年来行业风口退去，各大房企“风光不在”，有限的资源要投到哪座城市，主要决策依据就是市场数据。

青岛作为各方面资源条件都比较优越的“新一线”，在全国绝大多数城市面前都有强大的竞争力，但与成都、杭州、武汉、南京等标杆城市相比，也同样在许多方面存在弱势。

因此青岛跟进限购“松绑”，从一定程度来看，也是积极参与城市竞争、争取更多资金弹药的必然之举。

从《青岛市激发市场活力稳定经济增长若干政策措施》的稳增长89条来看，青岛要把弹药投入到什么领域一目了然，这是比限购“松绑”更值得关注的，青岛的城市“微操”。

除了前文提及的投资，青岛的弹药将更多用于扶持中小企业、刺激消费和出口。

针对中小企业及个体户，增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加；普惠小微贷款支持工具的资金支持比例由1%提高至2%；对2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。

此外，稳增长89条中，促消费稳外贸占到了18条，公积金新政、购车补贴、景区免费……目前，青岛统筹了2.67亿元各类资金，为市民发放零售、餐饮、文旅、家电、汽车等300万张消费券。今年前4个月，青岛限额以上零售业销售额同比增长5.4%，限额以上零售业网上零售额同比增长18.8%，限额以上住宿、餐饮业营业额同比分别增长8.3%、1.1%。

限购“松绑”确实吸引眼球，但承压发展的当下，我们更应该关注的，是“松绑”背后的综合逻辑，看这步引人注意的棋，要如何盘活全局的势。

（来源：回澜听涛）