房贷调查：银行预计适度放闸，购房人等待按揭放款

房地产贷款集中制就像是银行的一个“紧箍咒”。2021年，对房贷政策来说是特殊的一年，被称为“史上最严房贷”政策的房地产贷款集中制在2020年的最后一个工作日面世，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

央行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分五档对房地产贷款集中度进行管理。

在房地产贷款集中制出台前，监管也有相应的限制。上述股份制银行地方分行行长称，当地监管部门对增长速度和贷款余额，会给一个总的额度。根据当地各家银行的体量，核定一个大致的新增数额，监管根据房价的增长对数额进行摆布。比如其所在的分行，每个月有几千万的信贷额度，如果这个额度和实际放款差很多，可以在银行间进行内部调整。如果超出这个额度，需要向当地金融监管部门做出说明。

在该地方省份中，有的地市房地产价格增长比较快，当地金融监管部门对其贷款额度的限制要求就多一些；有的地市房价比较稳，房地产贷款增速也比较慢，当地金融监管部门对其的限制就比较少，基本没有管控。其感受到的是，在2020年末房地产集中度出台之前，当地监管部门对份额的管控已经开始比较严格了。

2020年，随着抗击疫情非常时期政策逐步淡出，下半年以来，监管部门对于房地产融资政策进一步细化，先后出台了多项调控措施，包括但不限于：房地产企业融资的“三道红线”；细化了按揭和开发贷贷款“双集中度”管理，按“五档分类”；严查经营性贷款违规流入房地产市场；土地前融的全面从严监管检查；部分热点城市房贷明显收紧等，房地产融资政策逐步从紧，调控升级。

调控房价的金融利器

“我的印象里，近五年来，监管对银行其实一直保持着密切的窗口指导。”上述国有大行人士表示，尤其是有段时间，监管与国有大行几乎每月都有会议，指导房贷相关的政策。

该人士回忆，2016年鉴于全国房价快速增长，监管开始对银行的房贷投放速度进行了窗口指导。

从个人房贷发展的历史来看，问世不到30多年以来，经历了快速发展和调控等不同的阶段，各家商业银行逐渐将个人住房按揭贷款业务作为一项优质、核心的业务来对待。

20世纪80年代，我国商业银行开始探讨个人住房按揭贷款业务，并在一些大中城市试点。1992年5月，第一笔个人购房贷款发放，中国建设银行拉开了此项业务的序幕，深圳分行发放了首笔个人住房按揭贷款。从1996年开始，央行多次调低贷款利率。量化宽松的货币政策和政府鼓励居民置业政策，使个人住房按揭贷款业务得到较快发展，业务规模不断扩大。

1997年后，房贷迎来了快速发展阶段，个人住房按揭贷款业务得到迅猛的发展。到了2003年，政策开始收紧。2003年12月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》，市场呈现调整态势。各商业银行为了配合去杠杆挤泡沫，取消贷款利率优惠和提高首付比例。

2009年后，随着房价快速上涨，金融政策也逐渐收缩，政策要求采取差别化信贷政策，首付比例、二套房信贷条件等逐步收缩，要求大幅提高。首套房首付比不得低于30%；二套房首付比例由此前要求的50%提高到的60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；停止发放第三套及以上住房贷款等措施。“在房地产贷款集中度之前，监管对银行大约有一个额度指导。但是在集中度之后，银行几乎完全受到限制，如果想多放房贷，只能多放贷款，但是贷款放多了，隐患也比较大。”上述国有大行人士表示，其个人认为，未来房价再继续超常上涨的概率不大，但是金融与房地产的关系难分难舍。

对于接下来房地产政策的前瞻展望，民生证券首席宏观分析师解运亮认为，2021年房地产仍存在一定韧性，本轮调控持续时间可能较长。2021年房地产大概率将继续维持求稳偏紧的政策，“房住不炒”仍是主基调。

（来源：经济观察报）