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22城第二批集中供地遇冷,流拍、撤牌率高达31.8%

22城第二批集中供地遇冷,流拍、撤牌率高达31.8%
2021-10-27 15:45:49 来源:中华网山东频道

“从土拍规则来看,重点城市第二批集中供地虽然下调了最高溢价,但推出地块的初始价格、捆绑限制、试点规则、品质要求等出让条件较首批集中供地未有明显改善,部分地块甚至更为严苛。地块利润空间改善不及预期,亦是房企观望情绪上升和各地流拍撤牌率上行的一个重要原因。”中指研究院分析师如是说。

“土地市场遇冷的背后,反映的是房企拿地能力和拿地意愿双降。”第三方机构克而瑞分析人士认为:“自‘三道红线’融资新规出台以来,房地产金融监管不断强化,房企资金压力不断加大。部分城市要求房企必须用自有资金购地并严查资金来源,更是进一步限制了房企的拿地能力。另一方面,‘限价’‘限售’‘限贷’等政策层出不穷,导致房企销售承压,既影响了房企的资金回流,也降低了房企的投资信心,抑制了房企的拿地意愿。”

在信贷政策整体收紧的情况下,房企资金承压制约着房企拿地。从近期央行的动作来看,房企资金紧张的局面或将有所改善。央行、银保监会在9月底召开房地产金融工作座谈会上表示,“主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展”。

22个重点城市第二批集中供地(住宅用地)成交情况一览

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说明:统计口径:市本级;截至2021年10月21日,第二批集中供地成交指标较首批增加标红,否则标绿。数据来源:中指数据CREIS

第三批集中供地的调整空间几何?

在第二批集中供地中,国家自然资源部指导重点城市调整第二批供地土拍规则,一方面,从购地资质、资金监管方面从“严”;另一方面,限定土地溢价上限为15%,同时,要求不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价,这实际上是规则上的“放宽”。

按照“一宽一严”的思路,虽然不少城市都对此前严苛的土拍规则作出了调整,但是,对于房企来讲,其拿地成本并没有降低。据中指研究院统计,从初始地价来看,20城第二批供应地块的初始楼面均价较首批供地上涨3.7%,其中成都、重庆、杭州、南京等城市核心区推出地块的建面比重较首批下滑、但初始地价仍有上涨。受此影响,第二批集中供地虽下调最高溢价,但房企拿地成本改善空间相对有限。

从实施层面来看,不少城市的土拍规则仍然严苛。例如,天津第二批部分地块“捆绑”自持保障性租赁住房面积要求,10宗位置较好的“自持”地块均以底价成交,另有7宗“自持”地块遭流拍或撤牌。同时,长沙第二批部分地块出让条件较为严苛,涉及无偿配建、引入医疗和科技产业等,并明确毛坯限价按政策进行价格监管,市区16宗地块因无人报名撤牌,2宗地块流拍,流拍和撤牌地块比重超过六成。

此外,在房企资金链紧张的情况下,参拍金额这一“门槛”也使得房企望而却步。例如,北京第二批地块中大体量地块比重有所上升,6宗地块保证金超过10亿元,这就使得房企在资金压力下更倾向于同板块小体量地块。

在第四季度即将开始的第三轮集中供地中,部分城市或对于较为严苛的土拍规则进行进一步的调整。“预计部分城市第三批集中供地将对地块的试点规则、捆绑限制和品质要求有所优化,减少地块捆绑限制,调整部分试点规则,提高房企拿地意愿,并逐步推进品质要求落地。同时,限制房企参拍数量和拿地预售时间等试点亦存调整预期。”中指研究院分析师预测称。(来源:新京报 徐倩)

(责任编辑:陈雅雯)
关键词:集中供地

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