山东青岛等全国多地物业费出现“降价潮”，背后受哪些因素推动？

武汉市一家物业企业工作人员告诉记者，自2024年起，其所在企业服务的几个小区物业费都进行了下调，“有些是小区业主联名要求降费，还有个别项目是公司主动调整的。现在物业管理行业竞争激烈，适度调价既是企业重视客户、留住客源的表现，也有可能在激烈的市场竞争中给企业争取更多机会”。

还有一些城市政府出台物业费指导价政策，通过行政手段规范收费标准，推动当地小区物业费降价。

比如，青岛有关部门发布通知，提出市区普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价。重庆自去年6月1日起施行《重庆市物业服务收费管理办法》，明确住宅物业及其配建停车场的前期物业服务费实行政府指导价。武汉新洲区也提出，该区住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价管理以外的物业服务收费实行市场调节价。

记者梳理发现，这些城市出台的政策多数聚焦“前期物业费”。据业内人士介绍，业主大会成立前，小区的前期物业管理通常由建设单位负责，在此期间收取的物业费用，称为前期物业服务费。前期物业服务费实行政府指导价，目的就是规定这笔费用的上限，规范不合理的物业服务收费行为。

“在出台住宅前期物业费指导价政策的城市中，武汉、青岛等大部分城市的政策较为科学，一是指导价定价较高，覆盖了绝大部分住宅项目；二是其允许执行物业费的浮动管理机制，符合市场调节规律。”黄瑜举例说，在武汉，其物业费中位值为1.8元/平方米/月，均值为1.99元/平方米/月，当地指导价最高值为3.84元/平方米/月，高于物业费中位值和均值，政策相对合理。

从更大范围看，调整物业费还能在一定程度上促进二手房交易。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，物业费下调后，将增强小区二手房的吸引力，进而促进二手房交易流通活跃。

3.提升物业服务竞争力是关键

采访中，部分业主表示对物业调费、物业服务有更多期待。

“我们小区物业费是每月每平方米3.3元，这个价格有些偏高。”家住郑州的郑先生说，对他而言，小区物业的某些服务有些“鸡肋”，他更看重楼道保洁、绿化维护、设施维修等公共服务，“更重要的是，小区物业应该提升透明度，比如一些商家服务进小区的收费应该同业主协商，而不是单方面通知。另外，物业费的制定也应基于更加透明的成本核算，尤其在我们这种没有业委会的小区，更要畅通物业和业主沟通的渠道，共同营造良好的社区环境。”

站在物业企业的角度，调降费用则会带来经营压力。“现在很多物业企业都表示入不敷出，如果仅仅强调下调物业费，企业可能面临更大的资金压力，进而导致物业管理质量受到影响。长此以往，可能会加剧业主和物业之间的矛盾。”严跃进认为，在协商物业费用的同时，持续优化物业服务，或是行业应重点考虑的发展方向。

记者注意到，部分小区正针对优化物业服务做出尝试。比如，常州的花语馨苑小区物业公司就在调价公告中表示，续聘后将出资100万元，专项用于小区服务质量整改和品质提升。在武汉武昌区，一老小区建立起信托制物业模式，将业主缴存的物业费存入业主共有信托账户，支持业主通过相关信息平台查看每笔收支账目、财务凭证，小区的物业费和公共收益为业主共有。小区收入的10%用于支付物业企业酬金，剩余部分用于小区服务。

“眼下，业主对于物业服务性价比的要求不断提升，物业管理行业传统的粗放服务模式难以为继，在物业费限价、空置房物业费折扣等政策规范下，物业企业必须优化调整经营策略，提升服务竞争力和长效运营能力。”黄瑜认为，物业企业应加大在人员培训、技术应用、设施升级等方面的投入，做到标准化建设、智能化升级，通过差异化服务形成竞争优势，并在良性竞争中促进行业高质量发展；另外还要积极应用数字化手段，提升物业企业的服务效率和品质。

“物业服务关乎民生，地方政府在出台相关物业服务指导价政策时，也应进一步加强对相关市场主体的调研，兼顾多方面的诉求。”黄瑜说。

（来源：人民日报海外版）