北京大兴一小区三换物业折射行业困境：质价失衡、收支倒挂、沟通缺位并存，社区治理如何破局？

2026年7月23日，正值大暑时节，盛夏的热浪笼罩北京。

在北京市大兴区一处老旧小区内，居住二十余年的业主李伟俊正蹲在楼下整理杂物，望着熟悉却问题频发的小区环境，满心无奈。

该小区物业服务长期不稳定，物业频繁更迭早已困扰业主多年。在今年大暑节气到来前22天，该小区原物业公司正式撤场，这也是该小区建成以来第三次更换物业。对此，李伟俊早已习以为常，言语间满是无力：“物业经营不下去，就只能撤场离开，我们业主也没有办法。”

事实上，该小区物业撤场并非个例。据中指研究院对公开信息的监测显示，2026年上半年，全国35个主要城市住宅项目因各类矛盾引发的物业撤场案例达110个，较去年同期显著增长。从撤场类型来看，主动撤场项目占比约八成，表明当前撤场更多是物业公司为了维持经营效益而进行“主动止损”，不乏绿城服务、中海物业、融创服务等头部品牌物业。

现状：行业营收、成本、产业红利三重压力叠加，部分头部物业撤场

李伟俊是这个小区初生代业主，见证了小区从建成入住到设施老化的全过程。对于前物业公司撤场的具体缘由，他说不清楚，却精准戳中了小区最直观的治理痛点，那便是免费停车引发的秩序混乱。

“小区不收停车费，久而久之成了周边免费停车场。”李伟俊说，无门槛停车让小区车位彻底失控，不仅业主车辆无处停放，外来车辆还肆意占位、乱停乱放。每天下班归家，业主都要在小区内绕圈寻位，邻里不满情绪不断累积，业主与物业公司矛盾频发。

2026年7月1日，接手该小区的新物业公司保安杜澎，从通州总部调岗入驻后，也直观感受到小区的治理积弊。他坦言，停车秩序混乱是新团队接手后需要破解的难题之一。目前，小区虽已开展车位划线规整工作，但停车收费标准、长效秩序管理方案仍未落地。

李伟俊居住的北京市大兴区某小区（刘保奇/摄）

这个小区困境映照行业形势。中指研究院对公开信息的监测显示，2026年上半年，全国35个主要城市住宅项目因各类矛盾引发的物业撤场案例达110个。从主动撤场的物业公司分布来看，品牌物业的撤场比例近六成，包括绿城服务、中海物业、融创服务等在内的头部企业。这说明品牌物业已建立明确的项目筛选机制，当项目持续亏损、服务标准难以为继时，主动退出成为维护品牌声誉与经营理性的必然选择。

中指研究院对公开信息的监测还显示，地方中小企业的撤场占比低于品牌企业，背后原因可能有两个，一是中小企业通过灵活用工、精简管理等手段压缩成本以求生存；二是在缺乏品牌约束的情况下，其服务品质存在风险形成恶性循环。

深耕河南市场的永威物管总经理张华伟，对此有着自己的判断。在他看来，很多物业公司主动退场绝非偶然，而是行业营收、成本、产业红利三重压力叠加的结果。

在张华伟看来，从营收端来看，营收端持续承压，增收空间较为恒定。小区物业费用多采用成本倒推定价模式，依据人员配置、设施维保、公共能耗等刚性支出核算定价，经主管部门备案后长期固定，无法随市场行情动态调整。同时，部分小区存在投资性房源长期闲置、法拍房等空置房，整体空置率偏高，导致物业费收缴存在难度。

从成本端来看，刚性支出持续挤压盈利空间。物业公司作为人力密集型行业，人力成本、公共能耗、设施设备维保三大费用占总支出的90%以上，其中人力成本占比高达60%至70%。多年来，物业费标准常年未变，但人力薪资、水电费用、维保物料、设备维修等成本逐年递增，形成“收入固定、成本刚性上涨”的反向格局，导致不少小区项目陷入微利、亏损困境。