合同标明“商业地块须不晚于居住地块开工”，结果拿地后住宅迅速启动，商业地块被挂牌转让——中海地产济南“地王”陷履约争议

一则项目公司转让信息，再次将中国海外发展（00688.HK，下称“中海地产”）在济南的“地王”项目拉回公众视野。

根据北京产权交易所披露的信息，中海地产旗下济南立祺商业有限公司100%股权及相关债权被挂牌转让。该公司正是济南文博西片区商业地块的开发主体，也是中海地产去年6月高价拿下的“地王”项目。

记者注意到，这宗土地在出让之初即被补充了明确的开发约束条件——“商业地块须不晚于居住地块开工”。然而在实际推进过程中，住宅地块“中海·玖昌源邸”已于去年下半年开工并入市，而商业地块在拿地后不久即被挂牌转让。

住宅快速入市

在济南的经十路以北、山东省博物馆西侧，一组位于CBD片区的核心地块于去年6月25日成交，包括两宗住宅用地及一宗商务金融用地。

其中，住宅用地为文博西片区一期DMLD-13-02道路以西及以东部分，土地面积分别为1.58万平方米和3.23万平方米；商务金融用地为DMLD-13-23地块，面积2.61万平方米。

记者梳理发现，济南公共资源交易中心与济南市自然资源和规划局曾于2025年5月25日联合发布国有建设用地使用权挂牌出让补充公告，对出让条件进行调整。

其中明确：文博西片区一期DMLD-13-02、DMLD-13-23地块《国有建设用地使用权网上挂牌出让文件》中“（十二）其他事项”第11条调整为：为保证DMLD-13-02居住地块、DMLD-13-23商业地块顺利开发，商业建成后具备独立运营能力，竞得人可就DMLD-13-23商业地块再成立全资子公司，签订土地出让合同。同时两宗地块一并出让，商业地块须不晚于居住地块开工。

最终，中海地产旗下济南中海华山置业有限公司经过110轮竞价，以约32.7亿元竞得上述三宗地块，一举刷新济南土地市场成交纪录。其中，商业地块起始价约5.82亿元，成交价为6.46亿元。

在中海地产发布的截至2025年6月30日止六个月物业销售和土地收购更新公告中，同样提及济南历下区项目。公告显示，中海地产持有该项目100%权益，土地面积约7.42万平方米，对应权益土地出让金为32.7亿元。

从后续进展看，住宅部分已进入较快开发节奏。拿地后不久，中海地产即启动开发，项目定名为“中海·玖昌源邸”。到2025年四季度，售楼处及样板间已对外开放，住宅主体工程亦快速推进，并于当年12月开盘入市。

记者近期在“中海·玖昌源邸”看到，项目整体处于施工阶段，多栋住宅楼主体结构已建至较高楼层，外围覆盖蓝色防护网，部分楼栋已建设至10层以上。

商业地块尚未开发

相比之下，商业地块则呈现出截然不同的推进情况。

根据土地出让文件，竞得人可就商业地块设立全资子公司。中海地产随后设立了对应项目公司——济南立祺商业有限公司，成立时间同为2025年6月25日，由济南中海华山置业有限公司100%持股，注册地位于济南市历下区姚家街道坤顺路1357号城投大厦，经营范围包括商业综合体管理服务等。

不过，从披露信息来看，济南立祺商业有限公司注册资本为1000万元，实缴出资为0元。