青岛城阳区推动物业服务质效双提升

7月30日，青岛城阳区人民政府新闻办公室召开新闻发布会，对城阳区物业服务质效提升工作的总体情况进行介绍发布。城阳区城市管理发展中心副主任徐严，督导科负责人袁可友、物业管理服务科负责人周媛媛、物业监督服务科工程师刘琦出席新闻发布会并回答记者提问。

城阳区城市管理发展中心副主任徐严

今年以来，为持续提升城阳区物业管理服务水平，推动小区治理提质增效，不断满足市民群众对优质物业管理服务的需求，城阳区针对业委会组建及规范运作、物业服务质量、电梯质量及噪音等8类物业管理突出问题，成立了区、街工作专班，开展专项行动并建立“12345”工作体系，通过靶向破解业委会履职不规范、物业服务质量不高等8类突出问题，实现1-6月份城市社区物业领域诉求量较去年同期下降19.92%。

一、创建一个特色品牌，以文化“两创”赋能物业管理

一是以专题培训涵养企业文化。分批次组织物业企业负责人、项目经理参加文化“两创”专题培训4次，系统学习中华优秀传统文化知识及文化“两创”实践应用模式，引导物业企业将“崇德向善、讲信修睦”的传统文化理念融入企业文化，提升物业从业人员的服务意识。

二是以“三个一”模式深耕睦邻小区。由培训合格的物业工作人员担任小区文化辅导员，结合社区文化特色，常态化开展“一节操、一堂课、一餐饭”活动，让文化“两创”在物业小区实现开花结果。目前，全区超80%的物业企业主动或在社区主导下，在小区常态化开展“三个一”活动，以传统文化为媒介加强与居民的良性互动。

三是以交流互鉴增强发展动能。通过座谈交流、现场答疑等方式，推动文化“两创”进物业入脑入心，举办东果园、凤凰山等社区文化“两创”、“物社联动”实践成果现场观摩，强化典型引领作用，带动全区物业服务理念革新。

二、实施两轮驱动攻坚，破解物业治理难题

一是高标准打造样板小区。2025年，培育打造20个服务规范、环境整洁、业主满意的样板项目，对照《样板小区标准》，明确重点提升事项，督促各街道按照“一小区一策”原则制定个性化方案，要求各个街道建立台账，按照计划推进，以点带面提高全区物业服务行业美誉度，目前创建工作已达67.5%，顺利完成阶段性目标。

二是重点整治问题小区。对21个物业服务不到位、群众投诉频发、业主满意度低的提升项目进行重点整治，目前已整改完毕50处，整改进度完成56.8%，有效提升问题小区物业服务水平。

三、创新三项亮点举措，构建多元共治格局

一是抓实物业纠纷巡回调解。充分发挥物业纠纷巡回调解作用，牵头设立全市首个物业纠纷调解工作室，组建专业调解队伍，2025年聚焦问题集中小区开展巡回调解，截至目前，受理调解案件成功率为42.5%，靠前一步实现基层矛盾源头化解。

二是深化执法力量护航小区治理行动。进一步健全管执联动机制，广泛发掘问题线索，对于可能涉及违法线索以书面形式移交综合执法部门，截至目前，组织各街道物业部门向执法部门移交涉及业主违章搭建、圈占绿地、物业服务企业履职不到位等问题线索百余条，依法依规对25家物业企业行政处罚案件实施信用扣分，涉及物业服务问题整改率为100%。

三是推出“社区身边事”基层治理品牌。采用“第三方评估+媒体监督”模式，落实住宅物业服务项目分类分级监管和服务质量综合评价，加强物业项目经理备案和评价管理，用好社区党委和业主委员会评价权。联动城阳融媒开设3期曝光片，直击电动自行车停放乱象、楼道杂物、装修垃圾管理等群众关切问题，实时监督整改，推动物业服务“阳光运行”。

四、夯实四项基础工作，筑牢长效管理根基

一是强化教育培训。今年来，面向物业管理工作人员、物业服务企业及业委会成员开展7期培训，通过专题授课、现场教学等多种形式，提升物业从业人员整体素质，实现行业良性发展。

二是常态化开展“项目经理接待日”活动。各住宅物业项目每月至少开展一次“项目经理接待日”活动，截至目前，全区开展活动473场次。建立居民与物业服务企业常态化沟通渠道，建好问题台账，及时响应业主诉求，防止矛盾纠纷扩大，拉近物业服务双方的距离。

三是规范公共资源管理。截至目前，全区共摸排社区用房680余处、物业管理服务用房1100余处。全面开展公共资源管理专项整治工作，点对点到街道调研督导，摸清小区家底，提升小区自治水平。

四是加强安全生产日常巡查。结合实际制定工作计划，对照《全区物业行业安全生产检查内容清单（28项）》对全区重点整治、投诉热点小区开展物业领域监督检查工作，截至目前，共计开展督查189次，问题整改率100%，切实筑牢小区安全防线。

五、实施五大专项行动，推动服务能级跃升

一是深化“红色物业”建设。充分发挥市级党建指导员作用，通过单独组建、联合组建等方式，全面推进物业企业党组织建设，目前青岛卓越物业功能型党支部筹建工作正有序推进。组织“红色物业”建设重点项目观摩交流，从组织建设、档案管理、现场管理等维度进行专业指导，全面提升党建工作水平。

二是强化物业服务企业监管。在全市率先建立物业服务企业退出服务项目保障机制，印发《关于进一步明确城阳区物业服务企业退出服务项目保障机制的通知》，明确退出情形和规范化交接流程，为行业健康发展提供制度保障。

三是规范业委会运行。制定印发《业主委员会及其成员履职清单及负面清单》，每季度组织业委会主任开展履职能力培训，推动业委会从“有形覆盖”向“有效履职”转变，充分发挥自治效能。

四是提升改造后“两旧”小区物业管理服务水平。出台《城阳区改造后老旧小区和旧村改造安置小区物业服务指导标准》，建立健全服务标准体系；加强物业企业与业委会协作配合，推行“一户一策”物业费清欠方案；鼓励物业企业创新发展模式，构建多元化营收体系。

五是加强小区治理管执联动。制定实施《城阳区物业管理、执法联合专项整治工作方案》，建立全区物业领域联动工作调度机制，召开5次专题会议，整合街道力量开展联合巡查整治行动，集中解决物业领域突出问题，促进物业服务提质增效。

下一步，城阳区将进一步加强物业行业管理，以优质的物业服务回应市民期待。

近期，青岛市城市管理局等8部门印发了《住宅小区公共资源管理突出问题专项整治方案》，能否介绍一下该项工作城阳区目前的开展情况？

城阳区城市管理发展中心物业管理服务科负责人周媛媛

今年4月30日青岛市城市管理局等8部门印发了《住宅小区公共资源管理突出问题专项整治方案》，其目的在于通过对已交付住宅小区物业管理用房、共用部位及共用设施设备等进行全面排查，摸清小区公共资源底数以及公共资源产生的公共收益情况，整治公共资源被非法占用、改作他用、擅自挪用等问题。通过专项整治行动，破解住宅小区公共资源规范管理和运行难题，实现住宅小区公共资源管理收支有序、监管有力、反哺有效的长效机制，不断增强小区业主的获得感、幸福感、安全感。

目前，结合工作实际，城阳区城市管理委员会联合区委组织部、区委社会工作部制发了公共资源管理工作实施方案，突出了强化区街道主导、社区主体作用，整合组织部、社工部、住建、规划、司法、综合执法、市场监管、城市管理等职能部门力量，开展专项大排查、大起底整治行动，目前全区公共资源整治工作正有序推进。下一步，区级部门将进一步加强指导，确保公共资源排查、问题整治、长效管理机制建立等工作按市级部门要求如期完成。

城阳区在全市率先出台物业服务企业退出服务项目保障机制，能否详细介绍一下具体内容？

城阳区城市管理发展中心物业监督服务科工程师刘琦

6月16日，城阳区在全市率先发布《关于进一步明确城阳区物业服务企业退出服务项目保障机制的通知》（以下简称《通知》），旨在保障业主及物业服务企业双方合法权益，确保物业服务交接工作平稳有序。

《通知》针对物业服务企业在物业服务合同期内（包含前期）和物业服务合同期满（含前期）以及主动退出和被动解约等四种退出场景，分别制定了精细、规范的退出程序，将各个环节的操作标准、时间节点、责任主体一一明确。通过细化流程标准、压实主体责任，推动物业服务交接全流程规范化运行，有效避免因程序混乱引发的管理真空和矛盾纠纷，为社区治理秩序稳定和居民正常生活保驾护航。

《通知》要求，区城市管理发展中心承担全区物业服务企业退出服务项目交接工作的监督管理职责；各街道办事处（高新便民服务中心）、社区居委会负责本辖区内物业服务企业退出服务项目的组织指导工作；公安机关对原物业服务企业拒不退出物业管理区域的违法行为，须依法开展调查；区综合行政执法部门依法对新老物业交接活动中的违法行为予以查处。

同时，业主委员会（居委会）需严格遵循法定程序，通过组织召开业主大会，依规作出解聘、选聘物业服务企业的决议。物业服务企业应严格履行退出程序和相应职责，配合解决项目遗留问题，协助做好新物业服务企业进驻工作，保持项目管理服务的连续性。

今年青岛市提出“物业执法年”，请问作为行业主管部门，围绕管执联动采取了哪些举措？

城阳区城市管理发展中心督导科负责人袁可友

一是科学制定方案。制定实施《城阳区物业管理、执法联合专项整治工作方案》、编制完善《物业基础管理可视化标准》，按照环境卫生、市容秩序等5大类，组织各街道办事处、高新便民服务中心对全区168家物业公司、404个小区建立工作台账。对存量问题、新增问题实施动态监控，及时掌握全区管执联动工作情况。

二是加强督导检查。围绕楼院秩序、市政设施、消防设施等方面问题，对全区404个物业小区按“优秀、良好、合格、不合格”分级、分类监管，下发《关于进一步加强全区物业管理、执法联动工作的通知》，组织开展精准分类治理，累计检查物业小区300余次，依法依规对25家物业企业行政处罚案件实施信用扣分，为靶向管理和执法提供全面精准信息支撑，提高管理执法效能。

三是打造联动格局。建立全区物业领域联动工作调度机制，自联动工作开展以来，召开工作调度会、座谈会5次，组织各街道办事处、高新便民服务中心通过运用日常联合巡查、热点难点问题整治专项行动等多种形式，合力攻坚克难，目前53个物业小区实行工作信息共享，通过公众号等渠道加大宣传力度，巩固攻坚成效，营造共建共治共享的氛围。

四是形成联动范例。组织各街道办事处、高新便民服务中心、区执法部门严把办案质量关，确保支撑材料完备、办案程序规范、通过全区物业领域“管执联动+赋强公证”模式，与青岛琴岛公证处协作，创新成功办理全市首例物业领域赋予债权文书强制执行效力公证。根据有关法律规定，经对物业服务合同给付义务予以债权文书公证，赋予物业服务合同双方权利义务具有强制执行效力，充分保障业主、物业公司合法权益，化解物业费交纳难题，试行创新诉源治理，有效解决了采取不合理甚至违法方式催收物业费的违规行为，形成管执联动规范案例，切实保证整治工作成效。

（来源：城阳融媒）