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面对2021的种种不确定,中海地产以确定的力量“持续奋斗”向着行业前五目标冲刺

面对2021的种种不确定,中海地产以确定的力量“持续奋斗”向着行业前五目标冲刺
2021-02-23 16:35:49 来源:中华网山东频道

在中海集团董事长颜建国发表的题为《致敬不确定世界中确定的力量》的新年致辞中,他肯定了中海在过去一年的工作,各项经营指标实现逆市“较快发展”,并创下历史新高。

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从最核心的房地产销售业务看,2020年中海系列公司累计合约销售金额为3607.23亿,同比增加12.5%。

按中海制定的“十三五”达到4000亿港元(约3335亿)的规模指引计,已经超额完成目标。

投资层面,自2017年中海拿地支出骤然增加,2020年新增权益投资预算更是高达1400亿,较2019年实际权益投资额增加23.5%。

2020年,累计新增拿地64宗,新增楼面面积1348.7万平方米,是头部房企中拿地最积极的企业之一。

尤其四季度,中海在昆明、香港、珠海、广州、深圳等城市频频落子,多为高价地块。

大举拿地背后,是中海希冀规模及利润总额能够稳定增长。

尤其面对着存量时代的到来,管理层仍提出在规模上“尽快进入行业前五”的新目标,这反过来对土储规模及质量提出了高要求。

根据观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单,中海排在第六,较第五名保利发展相差了大约1359亿元。

颜建国在新年致辞中提及,新的一年仍将面对种种不确定,而确定的力量来自“持续奋斗”。

颜建国的四年改造

颜建国是2016年底回归中海,正值“十三五”的起步之年。

某种程度上,中海在“十三五”规划期间所取得的发展,几乎就是这位新掌门人的成绩单。

这期间中海对销售规模的重视程度愈来愈高,呼应了颜建国曾经在业绩会上所说的:在传承的基础上,中海很多东西“必须要改变”。

早在2017年年报中,中国海外发展便提及一系列主要管理措施的调整。

包括修订2017-2020年战略规划,确定了聚焦住宅开发主业,加快发展,至2020年实现销售规模超过4000亿港元的目标。

同时组织架构优化,调整战略管控部为运营管理部,负责项目开发运营全流程管控;

实施项目制管理,实施全景计划、供销存等数字化管理系统;

加强成本管控,进一步优化建安费用,控制行销费用、行政费用;确定了以教育、养老、物流等为重点的创新业务等。

追求销售规模最直观的变化体现在投资层面,不完全统计,2017-2020年,中海累计新增获取了256宗土地.

对应总建筑面积5999.7万平方米;土地权益地价约为4316.53亿元,相当于每年的拿地平均支出约1079亿元,这在行业内属于前列的水平。

2020年3月的年度业绩会上,中海披露年内权益拿地预算为1400亿元,同比增长23%。

颜建国表示,一二线城市安全边际更高,抗风险能力更强,中海会坚持此前的拿地策略。

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值得注意的是,8月底“三条红线”的出台释放了融资明确收紧的信号,房企拿地有所收缩,土地市场热度出现一定下降。

不过,融资限制对“绿档”的中海未造成影响,甚至在部分热点城市有高溢价拿地的动作。

9月25日,中海以28.56亿拿下东莞石碣镇项目,可售楼面价25854元/平方米,刷新松山湖地价纪录;

10月23日,以44.34亿夺得广州海珠区项目,楼面价38609元/平方米刷新南洲板块纪录;

11月25日,珠海十字门CBD地块入市,同样被中海以104.76亿竞得,总价创土拍新高。

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截止到12月底,中海累计已在27个一二线及周边热点城市获取64宗地。

其中,一线城市累计获得12个项目,对应权益投资额406.22亿元,土地权益比例也从2017年的52.67%升至91%,独立开发的势头已彰显无疑。

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在大本营深圳,中海也罕见地取得突破,共计补充2宗土地,包括11月力退14家房企,以最高限价30.85亿竞得的龙华民治宅地。

中海的前五雄心

土地作为房企的“面粉”,最终均是为了制作并出售“面包”服务。

按照中海的规划,买地底线是新增货值要超过当期销售额,并通过三年滚动开发,实现规模增长。

开工方面,中海的开工量亦逐渐加大,主要是为了增加次年的可售及可结利规模。

2020年上半年,新开工821万平方米,对应货值同比增长约30%,全年计划新开工2400万平方米。

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在可售货值保障下,中海过去几年销售额实现快速增长。

2017-2019年间,中海系列公司(含中海宏洋)分别实现合约销售额2321亿港元、3012亿港元、3771.7亿港元,同比增幅10.21%、29.77%、25.22%,复合增速27.5%。

2020年中期业绩会上,中海管理层对过往的增长表示肯定,并强调2018年及2019年公司销售增速在前十房企中属于“数一数二”水平。

管理层进而表示,未来公司基本上会延续该增速,“存量时代希望销售规模尽快进入前五”。

其中,华东地区成为中海增长最迅猛的区域,销售占比由2017年的9.13%提高至2020年的16.61%,2020年该公司在上海的流量销售也位居全市前二。

积极的拿地投资策略下,截至2020年上半年,中海系列公司(含中海宏洋)总土地储备9006万平方米,对应货值达到1.3万亿元,可满足未来三到四年发展。

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从土储结构看,一二线依然是中海重点布局的区域,2020年上半年占比约70.8%。

由于集团体系下的分工需要,相对低能级的城市主要由中海宏洋负责。

过去四年间,中海宏洋销售额从370.68亿港元增长至人民币647.09亿元,2020年为中海系列公司贡献了18%的销售额。

与万科等房企不同的是,中海在拿地过程中使用的合作杠杆比例极低,近几年来总土地储备权益比例基本维持在81%-82%左右。

这意味着,中海尽管可以保持品牌及管理的统一性,经营具有较高可控性,但投入的资金量较大,承担的风险同样很高。

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战略的保守与平衡

近年来,主流房企更多寻求通过非公开或协议方式获取土地资源,诸如城市更新、TOD、产业及产城综合开发等,这方面中海较少披露。

2020年3月业绩会上,中国海外发展新总裁张智超回应投资者提问时也解释,2019年公司成立了投资拓展及产业合作部,采取多种渠道进行土地获取。

据统计,2020年中海尝试通过多渠道获取大型项目,其中包括投资590亿元开发建设上海黄浦区城市更新项目;

通过产业及商业打造武汉汉阳区137.6万平方米城市综合体;

以及在长沙打造54.9万平方米的梅溪湖项目,在太原落地99.5万平方米综改区项目等。

非公市场投资比重增加,或许也是中海2020年拿地成本有所下降的重要原因之一。而项目进入开发销售阶段后,中海成本控制优势才真正发挥出来。

中海开发的项目产品配置“合理准确”,每个项目均有策划管理委员会严格审议成本水平,并进行动态监督管控。

而且早在2017年,中海便提及强化成本领先优势的措施。

包括加强施工工艺、产品设计标准化,扩大集中采购物料的品类与采购规模;加强行销费用、管理费用、财务费用等各项支出的管控,提升费效比等。

数据也显示,中国海外发展过去几年分销费用与行政费用占收入比重呈现初步降低趋势,从2016年的3.99%降至2020年上半年的3.00%,保持行业最低水平之一;融资成本为4.01%,同样保持在行业最低区间。

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在现金流管理下,尽管中海积极拿地,但仍保留了较为充裕的现金为来年投资做准备。

2020年上半年,中国海外发展在手现金1113.8亿元,较2019年底增加159.3亿元;同时净借贷比率32.95%,较2019年底下降0.73个点。

同时,按照“三条红线”标准,截至2020上半年中海剔除预收账款后的资产负债率为57.8%,净负债比率32.95%,现金短债比约为3倍。

“利润王”的下半场

早在2018年,颜建国领导的中海地产便订立了“成为卓越的国际化不动产开发运营集团”的企业愿景。

具体内涵则是,在加速发展“住宅开发产业群”主业的同时,以“城市运营产业群”、“创意设计及现代服务产业群”为升级战略方向。

这种逻辑和万科等房企类似,旨在巩固提升住宅开发主业,在此基础上寻求业务增长点。

由于土地竞争及住宅限价等多重限制,房地产销售已逐渐面临天花顶。

中海同样意识到过往净利润增幅20%的情况难以持续,转而强调净利润总额持续增长,维持“利润王”地位。

2020年上半年,中国海外发展实现股东应占溢利205.27亿元,净利率23.2%,继续维持行业领先水平。颜建国回归四年多时间,中国海外发展净利率一直在23%以上。

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在住宅产业群以外,中海对于其它两大战略产业群同样有所布局。

城市运营产业群主要涉及写字楼、购物中心、星级酒店、城市更新、地铁上盖、物流产业、旅游度假等,其中占比较大的仍是商业地产。

颜建国曾对外公布中海商业地产的目标:

至2020年商业物业总收入突破50亿港元,2023年实现年收入100亿港元。

2019年,中国海外发展商业物业收入为人民币41.6亿元,2020年上半年则为20.3亿元,同比增长1.1%;截至上半年,在手运营项目73个,开发建设项目76个。

管理层在2020年中期也表态,不动产转型是公司“坚定不移的目标”。

一方面快速推进经营规模,另一方面则通过部分项目退出置换其它项目,实现优化资产配置,如出售成都中海国际中心H座写字楼,并收购佛山怡丰城。

商业地产以外,中海对于其它业务诸如长租、养老、物流、教育等,多处于培育阶段。

按中海此前披露,长租公寓已布局10座城市,但并未提及总房源数量。

中海物业作为创意设计及现代服务产业群的其中一部分,同样存在发展缓慢的情况。

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2015-2019年,中海物业管理面积复合增长率约16%,外拓面积占比较小。2020年上半年管理面积为1.575亿平方米,同比增10.2%,期内盈利升12%,低于投行预期。

无论如何,拥抱变化寻找新增长点,已成为中海未来必经之路。各业务之间的联动,也成为发展计划的一部分。

编者点评:

中海是目前国内综合实力最强、稳健性和盈利能力最好的房企之一。

今天这篇文章,完整回顾了中海过去4年的发展,在土地市场上的进击,以及未来的规划。

在颜建国领导下,一个更具雄心的中海,正在向着行业前五的目标,坚定地前进。(来源:观点地产新媒体-涛哥杂谈)

(责任编辑:林岳)
关键词:中海地产

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