本轮房地产市场整治的四个不同

除了市场化租赁房源，仅7月以来，国务院、住建部等多部门也推出多个利好长租房的政策。7月20日国务院办公厅发文强调要“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，增加保障房和共有产权房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担；一周后减税政策正式出台。长租房面临的土地成本、税费负担等障碍正逐步得到缓解。

买房后，下一步就到了物业服务。物业服务是整顿房地产市场秩序行动的新面孔。这个与数以亿计的人们生活息息相关的领域，逐渐接受监管部门数把戒尺的丈量。比如公区收益使用情况、物业费收费标准、退出机制等。

物业应提供质价相符的服务，那么，每一项服务怎么计费呢？北京在7月27日率先公布了住宅小区里的计算公式，即物业服务成本价格=年度物业服务成本总额/专有部分面积总和/月数。人工、专项服务、安全生产管理、能源消耗、物料消耗、办公费用等都做了明确的规定。

55号文出台后，或叠加整体大盘情绪，过于敏感的投资者看到了教育股的“烽火狼烟”，物业股连续三日暴跌，有观点担心物业行业可能遭遇扼喉式监管。

其实不然。政策对物业服务行业的支持力度没有变，55号文更多是对市场乱象进行规范，“有序”“有标准”是主要目的。年初十部门发文也明确给物业企业指了方向，物业要和生活服务相结合，尝试养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域。

智慧社区、智慧物业也是政策支持的风口。要通过信息化改造，提升物业行业的服务效率问题，提升物业服务的便捷性。

三

第三点不同，是本轮整治给出了明确的时间表，力争用3年左右时间，实现房地产秩序明显好转。

8部门内部设置了评价考核机制，省级住建部门每季度向住建部汇报进展、典型案例和经验做法，后者每半年对各城市整治情况进行通报。整治得力的城市予以表扬，否则将进行约谈问责。

从房地联动，到“人地钱房”联动，8个部门拉起了一张网。

住建部无疑起牵头作用，负责组织实施整治；公安部查处非法集资，自然资源部查处未拿证先开工，市监局查处虚假广告，税务局查处非法避税，金融部门查处信贷资金违规流入房地产，网信部门查处网络虚假信息等等。

发改委还有一个重要的工作，就是汇总房地产领域违法违规信息，纳入全国信用信息共享平台，实施失信联合惩戒。

如同55号文中所写：8部委要“充分运用法治思维和法治方式”，科学谋划。监管部门希望，制定出可供遵守的规范，目的是让房地产市场有序健康发展，让老百姓安心安家。

据多方了解，在十四五期间，有关部门正探索建立一个信用监管平台，无论是开发、交易、租赁、物业服务等企业信息统统录入系统中，查处违法违规行为，视危害程度严重性扣分。

由于全国范围内开发企业、物业企业和中介机构、租赁企业多达近百万家，监管难度非常大。未来，每个城市可能会成立自己的住房交易管理服务平台。

如有违规，无论是开发商、中介、租赁企业、物业公司、金融机构，甚至是自媒体，可能会面临约谈、停业整顿等处罚。对有重大风险的企业，例如逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等，将面临重点监管。

四

第四点不同在于，本轮整治是持续、动态的，目的是要形成制度化常态化整治机制。

除了上述整治重点，住建部还将牵头全面排查问题线索。各城市要对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域进行全面排查，形成整治问题清单。还特别提到，对实名举报的案件要认真核实、逐件处理。

对照7月22日韩正的讲话，能看出，管好中介的重要性被提到了前所未有的高度。

随着住房交易结构变化，北上广深等城市的二手房成交活跃度已经远远超过了新房，中介也已超出了原来传统意义上的中介，变成了市场的一个重要参与力量。机构统计的数据显示，上半年北京二手房成交超过11万套，占总成交套数的7成以上。

中介费向谁收，如何收才合理，成为了近期热点。中介原是一个提供居间服务的机构，成交一套房的佣金约2-3个点。收费标准也许变化不大，但交易标的金额呈倍速增长。打个比方，按照10年前的房价，成交一套100万元的房子，2个点的中介费是2万元；但在如今北上广深动辄千万起的单套住房而言，同样的中介服务收佣20万元-30万元不等。中介费或是未来有关部门出售规范的方向。

（来源：经济观察报 陈月芹）