多地出台“限跌令”，三四线城市房价撑不住了？

中国房地产业协会的数据显示，2018年5月份全国二手房价过万元的城市数量上升到69个，其中新增房价超万元城市全部来自三四线。

住建部原副部长陆克华曾透露，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5％，比2015年提高了18.6个百分点。

相关数据显示，2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60％。仅2016年，棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米，而且这2.5亿平方米主要集中于三四线城市。

此次出台“限跌令”的张家口市就是这样的代表。

2018年，张家口房价均价的峰值一度达到13000元。彼时，正逢张家口大批手握补偿款的拆迁户涌入本市地产交易市场。然而，彼时张家口新房的在售面积有限，供需不平衡问题明显。

当时，全国不少城市问题相似。2018年5月初湖南省住建厅发布的《关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示，衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月，株洲茶陵县仅1.4个月。

面对市场的剧烈起伏，国家很快出手。据报道，早在2018年7月，住建部就专门召开棚改吹风会，强调商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。

到2021年8月31日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确“在实施城市更新行动中防止大拆大建，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20％”。

不再大拆大建后，上一轮大规模“棚改货币化”集中释放的购买需求与红利，到2021年已基本回归正常。

李宇嘉直言，出台“限跌令”的都是三四线城市，因为目前房价下跌的主要也是这些城市。2014-2018年，大规模棚改叠加“去库存”，三四线城市建设了很多房子，现在优惠政策退出了，部分三四线城市房价下跌也在情理之中。

城市两极分化加剧

“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，作为地产行业长期流传的判断依据，上述规律经常用以评判一个城市的地产市场。

第七次全国人口普查之后，人口问题已经牵动整个社会的神经。2013-2020年，我国结婚登记对数从1347万对的历史高点持续下滑至813万对，2020年同比下降12.2％。

出生人口减少的另外一方面，人口流向也越来越明显。

第七次人口普查数据显示，广东近10年，全省常住人口增加2170.94万人。广东、浙江、福建、江苏、上海这5个东南沿海省份，人口合计增量高达4443.58万人。

而对于普通省份而言，人口大量向省会城市聚集的现象也越来越明显。

此次出台“限跌令”的岳阳，就是人口明显减少的城市。第七次人口普查数据显示，2020年末岳阳市常住人口为505万人，较2010年第六次全国人口普查减少42万人，减少7.75％。

而湖南省其他地级市人口情况也不容乐观。邵阳、衡阳、益阳、常德几个城市的人口减少幅度都比较大。其中，邵阳比2010年减少了50.8万人，衡阳减少了49.6万人。

与此形成鲜明对比的是，长沙十年共增加了300多万人，第七次人口普查过后，达到1004.79万人，成为中部地区第3个突破千万人口大关的省会城市。

同样是中部大省，安徽16个地级市中，有10个市人口相比第六次人口普查下降；湖北12个地级市，有8个市人口相比第六次人口普查下降；河南和江西各6个地级市相比第六次人口普查人口下降。

西北的陕西和西南的四川的情况也类似。陕西10个地级市中，有7个市出现人口下降；四川21个地级市中，有13个市人口减少。