22城二轮土拍即将收官，多城现临时“中止”，南北双双遭遇寒流

长春挂牌75宗土地，最终成交46宗，其中底价成交39宗，平均溢价率0.4%；沈阳46宗挂牌，最终成交19宗，其中底价成交15宗，平均溢价率1.2%；苏州最终出让的20宗地块，17宗以底价成交，平均溢价率1.1%；因故终止17宗地块出让后，成都剩下58宗地有38宗底价成交，平均溢价率2.2%；重庆28宗成交地块中有26宗以底价出让，平均溢价率为零，而在首轮土拍中，重庆曾以38.8%的平均溢价率高居首批集中供地城市榜首。

土拍市场的反应与城市住宅供需情况以及土拍政策不无关系。

在目前已结束的19城二次集中土拍中，首个开场的厦门是平均溢价率最高的城市，为25.4%，并且挂牌的11宗土地无一提前中止出让或者流拍，总成交金额344亿元。不过，从溢价来看，与首轮5宗地块3幅触顶成交相比，第二轮集中供地的11幅地块中仅有1宗触及最高限价，另外，平均溢价率也较上一轮集中供地的29%有所下降。

厦门第二轮土拍延续了首轮供地的“限地价+竞配建+限房价”，对购地资金以及竞拍人资质要求相对宽松，溢价率上限为30%，远高于大多数城市。

根据厦门房地产联合网数据中心的监测，2021年第3季度，厦门市一手住宅成交8771套，同比上涨42.64%。

与此相反，首轮土拍平均溢价率最高的重庆，二次供地近乎全部底价成交，最高溢价0.43%，33宗拍卖，仅花费1小时。

据克而瑞重庆统计，在刚刚过去的国庆黄金周，重庆主城区商品住宅供应以及成交双双下降，其中供应环比下降89.33%，成交环比下降20.22%。

相比首轮供地没有限地价、限房价、竞自持、竞配建等，二轮供地重庆大幅强化了土拍规则。每宗地块均设置了最高限价，折算溢价率上限约6%~15%，新增“竞自持”环节，17宗地块明确要求配建一定比例的租赁住宅。同时，严控同一企业及其控股各个公司的参与竞买情况以及严查竞买企业购地资金来源。

之后的9月19日，重庆进一步提高了对房企现金流的要求，规定开发项目预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定。

与首批供地“面粉贵过面包”、部分地块房企利润微薄的情况相比，二轮供地的限价政策为房企腾挪出了更多盈利空间。据克而瑞重庆统计，就盈利空间来看，重庆二轮土拍成交地块的平均地房比为0.52，较首轮明显提升，尤其是巴南、渝北的一些地块，地房比低至0.4，盈利空间可观。即便是全场唯一溢价成交的北碚区蔡家地块，按照周边在售均价15000元/平方米来测算，地房比也仅有0.51，也能保持良好的盈利。

稳健型选手出圈：中海、龙湖

国有房企在二轮土拍中成为主力军。

参与成都土拍的45家房企中，30家为央企、国企，15家为民企。厦门土拍成交房企中，具备央企、国企背景的开发商有6家，占比75%。同样的情况也存在于北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、南京等城市的二次集中供地中。

央企中海是二轮土拍的最大买家，相比于首轮以171亿元拿下10宗地，此轮土拍，中海拿下超过20宗地块，斥资超过400亿元，重仓北京、广州、深圳三个一线城市以及南京、天津等城市。其中，中海以127亿元揽下深圳4宗地，以近100亿元摘得广州3宗地。

中海在今年3月举行的业绩发布会上曾经定下目标，2021年全年计划新增土地权益投资预算达1650亿元。据中指院数据，今年上半年，中海地产拿地金额为435亿元，在房企中排名第十。这也意味着，今年下半年，中海地产还有超千亿的拿地投资额度。

作为老牌央企，中海历来被冠以“利润王”的头衔，今年上半年，中海累计录得合约销售额2072亿元，同比增长20.5%，经营溢利314亿元，净利润率为19.3%，在行业中处于领先水平。

截至6月30日，中海资产负债率60.2%，净借贷比率为33.8%，一年以内到期负债占比仅19.8%，位列绿档。与此同时，中海银行结余及现金约为1174.3亿元，加上未动用银行授信额度530.6亿元，可动用资金1704.9亿元。

民企中同样属于稳健型选手的龙湖表现也很抢眼。据经济观察报统计，龙湖在二次土拍中摘得地块超过15宗，与首轮基本持平，斥资百余亿元，重仓新一线城市成都、南京以及长春、沈阳，在北京、上海等城市亦有布局。

2021年半年报披露，龙湖净负债率为46%，剔除预收款后的资产负债率为68.3%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为3.91。截至6月30日，在手现金994.7亿元。

龙湖、中海等负债率较低、现金流充沛的稳健型选手出圈的同时，部分首轮土拍中积极拿地的房企在此轮沉寂。

综合广发证券与中信建投目前数据，在首轮土地集中供应中拿下13宗土地、拿地总金额排名前十的融信目前尚无收获，此外，佳兆业、金科、弘阳等房企也不在二轮供地拿地之列。（来源：经济观察报符小茵）