2021中国房企产品力TOP100榜单发布，融创中国登顶

此外，今年市场限价趋严、产品同质化严重、项目难卖溢价。今年房企的产品溢价能力普遍下降，产品力TOP100房企，近8成房企产品溢价能力降低。其中，溢价率在0-5%、5%以上区间房企数量减少，负溢价率房企数量则大量增加。

3、房企产品战略推陈出新，多维度提升产品力

截至今年10月，超过40家规模房企从集团层面积极调整发展战略，通过产品和理念的推陈出新、精耕细作，强化客户人居体验，提升产品竞争力。2021年，房企产品力重点聚焦绿色、健康、智能、服务四大领域，多维度进行升级。

究其原因，主要体现在以下四点：一是在碳中和、碳达峰目标下，房企躬身入局，践行绿色低碳发展，重塑人与住宅的关系，探索可持续发展之路；二是由于疫情反复，人们对于住宅安全、健康等方面的关注度持续升温，房企通过打磨产品满足消费者生理、心理等多层次需求；三是随着主流客群年轻化趋势凸显，房企深层次挖掘年轻客群对美好生活场景的想象，创造功能多元、可持续迭代的生活解决方案；四是房地产行业增强运营和服务属性已是趋势所至，逐渐成为衡量产品力品质的重要标杆。

4、产品交付质量是未来关注重点、行业专家评价反映产品和品牌价值

今年我们依然把产品质量负面信息及行业专家对房企的产品力总体评价作为重要的测评指标，进行量化评分。

产品质量负面信息监测方面，由于市场下行导致项目利润空间承压，今年产品降标减配、质量不达标，精装房交付问题较多。从搜集的百强房企全年全网的负面资讯中，与交付、维权、精装修质量相关的有7.6万条，同比上升37%，其中质量不达标和降标简配类资讯分别占42.25%和53.80%。质量不达标主要包括墙体结构性开裂、墙面空鼓脱落、地面不平整、外墙、屋顶渗漏等问题；而降标简配则包括电器设备品牌降标、材料以次充好、园林绿化减配缩水等。产品交付质量一定是我们未来关注的重中之重。

行业专家总体评价方面，我们继续加大征询范围，共征集到70余位业内权威专家的问卷。其中，专家对融创、龙湖、金茂、仁恒等房企的评价较高。此外，当代、华宇、卓越、越秀、合景等房企专家评价总分上升幅度较高。作为测评体系中唯一的主观指标，行业专家总体评价的“业内认可度”可以反映行业专业领域公认的产品价值和品牌价值。

二、产品系：基于客户需求和产品战略

房企在产品系打造上精益求精

丰富、完整且不断迭代更新的产品系，通过标准化和创新性的结合，可形成企业独特基因的强IP，帮助房企实现提质、增效、降本，为房企持续注入核心竞争力。目前，越来越多的房企意识到产品系的战略意义，纷纷从无到有、从有到优打造和升级产品系。

2021年，据不完全统计，百强房企中有近40家房企迭代升级产品系，通过梳理、调整、转型、精简、塑造等方式，打造更成熟化、差异化、多元化的产品系，满足消费者千人千面的个性化需求，从而抢占市场份额、提升溢价优势、实现利润增长。这也是在限价限购、“房住不炒”以及三道红线的调控政策下，房企的破局之道。

房企之所以在产品系方面作出较大幅度调整，主要基于客户未来需求的变化和房企自身产品战略的变化。一方面，随着购房群体年轻化、家庭结构小型化、职业选择灵活化、精神追求多样化、人口老龄化等诸多因素叠加，使得客户对于未来住宅产品的功能、颜值、智能、健康、服务等方面均提出更高需求。另一方面，行业微利时代竞争进入白热化，产品力成为核心竞争力，产品系的系统化、标准化、模块化、精细化是提高产品力行之有效的组合拳，逐渐成为行业共识，再加上客户未来需求改善倒逼着企业不断在产品系打造上精益求精。

我们通过对产品系“市场跨度”、“开发规模”、“产品定位”、“溢价能力”及“获奖与认证”五个维度的评价，凸显房企在产品系标准化生产方面取得的成绩。

在顶级豪宅产品系中，玺系作为招商蛇口TOP产品系，旨在打造“尊贵、私享、科技”的高端人居产品。自从招商蛇口2013年在深圳落地了第一个玺系产品双玺，至今已在全国落地14座玺系产品，分布在各个一线城市及重点二线城市。近10年来，产品整体定位已逐渐清晰、稳定。

面对新的需求，华润的瑞系产品理念从“润物”升华到“润心”。首先让所有空间为人而服务，创造出包容无界的社区空间。其次，从身、心、灵、感四个维度上，给客群带来共鸣。再者，以情怀来打造作品，为业主定制专属的瑞文化，带来独一无二的定制化住宅。

在轻奢精品产品系中，博翠系是金科面向城市新中产阶层改善型住宅消费需求，坚持城市、地段、资源、产品“四大核心”的严选标准，打造东方人文华宅。基于人体健康系统与行业认证机构对健康的定义，博翠系梳理出金科人居九大健康系统，将多项金科“生命家”技术融入产品中。

锦绣系是华宇的改善住宅产品系。通过“优+体系2.0”全面升级与贯彻，从室内设计、社区配套、物业服务、智能家居等方面提升美好人居格局。锦绣系的意义在于对社区的革新，通过归家、洄游、庭聚三大空间的相互联结，让人与自然、与建筑、与自我和谐相处。

在品质美宅产品系中，雅居乐雅郡系将“全员舒适、全时陪伴、全程畅享、全龄关怀”作为产品价值主张，以“雅”为人居目标，从规划、建筑、室内、花园、小区入口、门窗六大舒适尺度以及亲子陪伴、老幼关怀和健康呵护等方面打造以家之名的身心归宿，兼顾工作和生活平衡。

俊园系伴随着俊发集团业务诞生，是俊发城市更新大产品线下的关键产品系。1998年昆明市场“翠湖俊园”首开亮相，经过22年的实践、发展与总结，形成了体现品质的中高端定位。俊园系产品结合市场及客户需求，强调“提升人居环境，塑造城市品质”的价值主张，目前产品分布于昆明、大理、西双版纳、成都、贵阳，共计24个项目。

三、作品：十大作品展现

今年产品的特征与趋势

2021年《全国十大作品》参评项目均为居住类项目，要求为2021年新开盘在售项目，通过房企提报、克而瑞数据库筛选、克而瑞地方机构以及组委会专家团推荐等方式确定参加项目。今年的榜单共吸引到全国200多家知名房地产企业，近2000个项目参与评选，共覆盖全国近150个城市。

十大作品榜单最终获奖项目仅30个，但无论是进入专家评审阶段80个入围项目，还是所有的参评项目，都展现了今年产品的发展特征及趋势。

小户型LDKG提升空间利用率，大户型注重主卧私密性

小户型的客户以年轻人居多，现下多为单身/准备结婚/二人世界阶段，他们希望客厅面积更大，同时能够满足各种功能需求。但受限于小户型产品面积，不仅要平衡各空间大小，还要匹配客户需求，成为产品痛点。而“LDKG”设计将传统客厅、餐厅、厨房、阳台四个功能区融为一体。开放式格局让空间更为开阔，同时提高空间利用率，满足追求品质的年轻客群需求。此外，该设计也有助于后期功能改造，通过重置部分家具，便能实现人口变化后的新需求。

在高端和大户型产品设计中，更重视主卧空间打造，实现卧室小家化。多套房或全套房设计在大户型产品中应用普遍，其保障了每一位家庭成员在各自卧室的功能性需求，从而减少公共卫浴的交叉使用，能显著弱化因家庭成员较多、生活习惯不同而造成的影响。另外，高端产品对于衣帽间关注度逐步上升，主卧设计中呈现出男女双衣帽间趋势。

豪宅立面设计更富视觉冲击力

随着购房群体年轻化，“颜值即正义”成为众多购房者的消费主张。高颜值外立面会对客户第一印象产生强烈冲击，更好地赢得客户偏爱。对项目品质、传播、溢价等方面都是很大的加分项。

越来越多的豪宅立面开始采用概念化设计，冲破传统的建筑设计框架，以自由、抽象的造型概念，向人们呈现建筑与空间的艺术之美。更多豪宅的单元入口、顶部、阳台等细部构件设计也更富空间感和想象力。

社区公共空间更重社交化

在社会快速发展、消费不断升级的浪潮下，人们的生活方式也在进行更新。社区通过打造多元全龄场所，既能满足功能实用性又能促进邻里交流互动性，从而减轻由于现代建筑使城市空间分离成私密空间和公共空间造成的感情疏远，丰富人们精神世界，形成有温度、重体验、全维度的社区空间。

目前，主要通过社区会客厅、架空层、共享空间、会所等场所，进行多样化空间划分，让社区承担起更丰富的休闲娱乐，与业主产生黏合度。与此同时，不少房企通过定期组织带企业独特文化基因的社群活动，促进社区凝聚力，提升社区活跃度，实现社区社交空间价值最大化。

高颜值地下车库持续走俏

地下车库作为归家路径中的重要节点，已成为衡量住宅产品档次和品质的重要标志。随着客群年轻化趋势凸显，针对新生代客群对于精致生活的追求，房企聚焦地库审美价值，通过优化地下车库颜值，增添归家途中的氛围感和仪式感，提升产品溢价和品质。

在地库设计上，往往采用更富质感的材质、更素雅高级的色彩、更精致考究的细部设计，让归家动线更加温馨舒适。此外，地下车库大堂成为地下车库产品力打造重头戏之一，丰富的智能化设施和精美的艺术装置频现其中，令人耳目一新。

智能化应用领域由智慧通行、智慧安防向智慧健康延伸

克而瑞基于大量调查问卷，挖掘出客户对住宅智能化的需求特征，调研结果显示：智慧安防和智慧通行是当前住宅智能化中最受关注的领域。一方面，在社区场景中，智能门禁、智能梯控、车牌识别、AI入侵监测等智能系统可以提升业主生活便捷性与安全性。另一方面，在居家场景中，有害气体探测、一键报警、智能访客系统等智能化技术可以为家庭安全保驾护航。

后疫情时代，社区和住宅既是疫情防控的关键阵地，也成为守护业主安全的避风港，健康逐渐成为房企打造住宅产品的主流维度，AI未戴口罩识别、智能新风、智能测温系统、自助智能药柜、线上问诊等技术在智慧社区中逐步涌现。

（来源：克而瑞产品测评）