房地产何以良性循环？探索新发展模式中的十大关系

12月6日的中央政治局会议通报中，首次出现“房地产业的良性循环”的新提法。在12月8-10日的中央经济工作会议中，这个词再次被重点提及，引发了高度关注。

“良性循环”这四字不难理解，是指事物之间互相关联、互为依托、共同促进的发展过程。一般来说，良性循环具有正向、稳定和持续的特征。那房地产业的良性循环又是什么呢？外部的解读不少，但能系统性讲清楚的不多。在我看来，理解好房地产业的良性循环，是理解房地产新的发展模式和未来新秩序的基础，其内涵至少应包括以下十个方面：

第一、是房地产业与整体经济社会之间的良性循环。过去房地产业“拥兵自重”，“重”当然也是客观事实。2020年的房地产销售额达到了17万亿，对GDP的影响占比达20%。斯蒂格利茨讲，21世纪头十年世界发展两大引擎之一就是中国的城市化。因此房地产更是过去30年中国发展最大的驱动力。

如今，房地产业站在了历史拐点，需要探索新的发展模式。其前提是在社会经济大局中做好重新定位，实现与整体经济社会的协调发展。具体来说，房地产业在受益于整体经济发展红利的同时，不可挤占过多的社会经济资源，应在促进和稳定经济社会发展中，发挥正向的作用，而不是脱离整体，尤其是脱离实体经济发展的基本盘。一业独大、诸业萎颓的局面难以持续。

第二、是房地产业和金融行业之间的良性循环。今天的房地产正处于痛苦的去杠杆过程，过去房地产过度金融化和金融的过度房地产化，给经济带来了巨大的风险。今年以来，恒大等一些高负债房企的相继爆雷，警钟长鸣，意在昭示行业：“大而不倒”是神话而非现实。

在这样的趋势里，行业主体确实该坚定跟过去高杠杆、高收益、高风险的发展模式说再见了。房地产市场过去短债长投，挤占过多乃至绑架过多金融资源，获取超额收益的局面，定是翻篇儿了。

金融和地产之间的良性循环，应当回归经济常识、回归社会平均收益率，回归金融支持经济发展和支持城市化的初心。未来的金融体系，仍然会支持企业合理负债经营，支持个人合理的住房资金需求。

第三、是房地产供求关系的良性循环。理想中的房地产供求市场，是行业主体真正去研究长期的市场空间规模和空间分布，积极顺应新型城镇化大局来制定发展战略。房地产良性供求关系的建立，应该将重点放在实际的居住改善性需求，而非金融属性之上。房住不炒，是供求关系中理应坚持的原则和定位。

真正搞清楚未来的国土空间格局是怎样的，人口流向是怎样的，住房需求前景是怎样的，调研清楚新的家庭结构、人均收入、居住习惯的改变如何影响未来的居住形态，才有可能提供出高品质的房屋产品和服务。

另外，供求关系的良性循环，还需要全行业在营销环节上转换思维、以终为始、对市场存有敬畏之心。尤其在8部委联合维护市场秩序三年行动中，行业企业应该积极加强预售资金监管，严防货不对版、虚假广告、变相涨价、违规收款收费、挪用交易资金、散布不实消息等侵害消费者的行为。在供给侧和交易端，实现持续的高品质交付，才是建立起市场信任和品牌美誉的正确路径。

第四、是形成产业链之间、尤其是开发企业与中小企业合作伙伴之间的良性循环。房地产业之所以被认为是支柱行业、经济压舱石，除了本身体量大之外，更在于它辐射的上下游产业链规模巨大。未来的市场，需要通过规范供应链关系，来促进产业链条上各主体间的有力支撑和良性互动。让房地产能够对上下游形成辐射带动作用，而不是产生虹吸效应。如果房地产扮演不好其在多产业中的中枢角色，甚至将风险也传导到其他的行业，或者以优势市场地位去侵害合作伙伴利益、尤其是农民工利益，房地产业的地位恐怕需要被认真重估。