房地产何以良性循环？探索新发展模式中的十大关系

第五、是实现房地产业与资本市场之间的良性循环。这一点相对房地产与金融关系而言，更多是针对中小投资者。过去房地产市场的增长强劲，使得不动产资产的所有者收益巨大。但是过去的历史证明，市场大起大落和企业经营波动过大，形成的风险是不可估量的。未来，房地产行业应该坚持市场化、法制化的原则，努力营造融资主体和国内外投资者之间的信用体系，促使财务指标健康、经营稳健企业的合理正常融资，能得到有效支持，投资者的正当权益能得到有力保障。

第六、是实现房地产与土地财政的良性循环。过去30年中国的土地批租，给地方政府贡献了约30万亿的资金，这为城市的发展注入了持续的、巨量的活力。

但在这个进程中，一些地方政府形成了严重的土地依赖症，使得这些地方不仅有着强烈的抬高地价、缩小供给的动机，并且在每一轮调控中，也有意愿松绑政策，客观上让调控效果打了折扣。

不仅如此，土地财政也使得一些追求短期政绩的政府，重视对土木工程大干快上得来的功绩和效益，而忽视对基础产业、实体经济的久久为功的培育和扶持，对土地的依赖反而愈演愈烈。另外，土地价格过高，也使得营商和居住成本快速攀升，往往让地方财政的土地依赖，走进了恶性循环。

土地财政之下，政府对土地的惜售，客观上形成了房地产市场长年供不应求的局面，从而导致房价长期的过快的上涨。集中供地制度的试行，和房地产税试点的推进，可以被视作房地产与地方财政实现良性循环的有益探索。

第七、是实现购和租的良性循环。“房住不炒”的基调之下，租购并举实际上是房地产行业建立“住”的多层级市场的题中应有之义。但很显然，我们不仅在购的供给上，存在很大结构性改良空间，在租的方面，供求矛盾也非常大。

当然这几年，政府加大了对租赁市场的支持，增加租赁型房屋的供应，特别是鼓励性产业和行业人才的定向供给加大。不过，要真正形成良性循环的租赁市场，不仅需要集中式的、政策式的供给，还需要更多私人住户、分散式的供给。而这种供给的前提很大程度靠购在先。如果一味地打压住房交易市场，租和购的循环难以彻底打通，租赁市场很可能成为一个政府包办的市场，而失去创新活力。

第八，是房地产和城市的良性循环。前二三十年城市边界大扩张中，房地产企业表现出了对趋势的敏锐判断力和冒险精神，通过大量的住房和相关配套的投资建设，有力支撑了城市化，改善了城市居民的居住条件。

作为城市建设和运营的重要参与者，在城市化进入新的发展阶段时期时，应该再次顺应城市发展的新趋势和新命题，努力在城市更新、旧城改造、产城融合、教育医疗养老、职住一体等课题上，培育新的市场竞争力。

第九、是开发建设和住房消费的良性循环。中国住房商品化已经走过30年，房地产的增量部分逐步萎缩，正在大步走向存量市场，比如上海、北京等大城市的存量交易已经超过了新房。围绕房屋交易租赁、资产管理、房屋维修保养、设备设施升级维护、能耗管理等等需求正在蓬勃生长，一个有关住房的全生命周期消费市场正在形成。

过去，物业服务公司只是房地产企业的一个附属类公司，如今他们的独立发展壮大，也预示着相应市场的起飞。但这个市场目前仍处在初级阶段，未来房地产业要从过去做一次性消费的生意，转向抓住有关住的全生命周期消费机会，仍有很大业务空间值得探索和挖掘。

第十、是实现房地产行业的碳的良性循环。据统计，与房地产高度关联的建筑业业是碳排放的大户，在中国的3060计划中，房地产业和建筑业，理应加大研发投入和管理创新，加大绿色建材的应用和绿色供应链的打造，让更多的房屋在建造和使用中，达到碳中和。

记者看来，以上十个方面，应该成为房地产业实现良性循环的构成要件，甚至是未来房地产新发展模式和新秩序的基石。而这种良性循环的启动、新秩序的形成，新模式的确立，前提是全行业能跳出历史思维惯性和路径依赖，从新的社会经济目标、新的重大供求矛盾着眼，彻底转换思路、实现重新定位。

（来源：经济观察报）