近20年商贷与公积金利率首次出现“倒挂”？记者调查：并非普遍现象

本周一，央行将LPR下调了25个基点，5年期LPR降至3.6%。由于此前不少地区的首套房商贷利率为LPR-80个基点，甚至减更多，所以最新商贷利率理论上将降至2.8%，甚至更低……

有地区商贷与公积金利率“倒挂”，近20年来首次

此前有媒体报道称，广州地区的首套房最低可下调97个基点，商贷利率仅为2.63%；南京地区首套商贷可以做到2.8%，而目前各地公积金首套贷款利率基本都在2.85%。因此，商业贷款低于公积金贷款利率已经在部分地区出现，这是近20年来首次。

当然，因LPR刚刚进行调整，各地最新商贷利率怎么调整还需要确认。那么上述情况是个例还是普遍现象呢？为此，海报新闻记者调查采访了上海、山东等多家银行及售楼处，发现上述情况并未在所调查区域出现。

济南市泺源大街附近的一家银行的工作人员告诉记者：“目前我们没有收到相关通知，执行的仍然是这次LPR调降以后济南市的统一标准，商业贷款利率为3.1%，公积金贷款利率较之前没有变化，仍为2.85%。”同时，记者也采访了农业银行、招商银行以及浙商银行的工作人员，答复基本趋于一致。

同时，记者还采访了上海虹口区的一处新楼盘，该楼盘负责人表示：“目前首套房商贷利率已降至3.15%，较之前的3.4%有明显下降，公积金利率仍为2.85%，商贷利率还是要比公积金利率高一些的，广州的这种情况在上海地区还没有听说。”

而对于上述地区出现的商贷利率和公积金贷款利率出现倒挂的情况，浙商银行的一位工作人员表示，可能是因为广州目前已取消房贷利率下限，所以出现了商贷利率低于公积金利率的“空间”。此前，也有广州的银行人士透露，首套房商贷利率低于公积金贷款，最低可达2.7%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉海报新闻记者，广州和南京地区首套房商业贷款利率低于公积金贷款利率的现象，主要是由于中国人民银行近期的利率政策调整所致。“根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，商业性个人住房贷款利率的定价机制得到了完善，允许利率以最近一个月贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，且加点可为负值，这为降低商业贷款利率提供了政策支持。同时，随着LPR的持续下行调整，商业房贷利率普遍出现了显著下降，而公积金贷款利率的调整步伐相对较慢，导致了这种‘倒挂’现象的出现。”

不过，10月24日海报新闻记者从广州多家银行获悉，目前首套房商贷利率不得低于2.85%的公积金贷款利率。某广州地区银行的房贷经理表示：“昨天接到的通知，我们现在首套房商贷利率已经变为了2.86%，银行都要上调，首套房商贷利率不得低于公积金贷款利率。”

“倒挂”有何影响，未来又该如何改变？

的确，与商业银行贷款利率主要挂钩LPR的高度市场化不同，公积金贷款利率仍根据基准利率进行调整，而最近一次的公积金利率调整，是在今年5月，当时调降公积金利率是为了减轻购房者负担，提高住房公积金贷款的吸引力。但随着当前LPR的持续走低，公积金贷款利率仍保持“按兵不动”。

但值得注意的是，这种“倒挂”现象，可能会对市场产生一定的影响。一方面，这可能会削弱公积金贷款的吸引力，因为公积金贷款的主要优势之一就是较低的利率。另一方面，这种现象可能会促使公积金贷款利率的调整，以保持其在市场中的竞争力。同时，这也反映了市场利率的快速变动，以及公积金贷款利率调整机制相对滞后的问题。

“公积金贷款的主要优势在于较低的利率和较高的政策支持，如果商业贷款利率更低，可能会有更多的购房者选择商业贷款。为了降低风险并保持公积金贷款的吸引力，公积金贷款利率可能需要跟随市场走势进行同步调整。此外，提高公积金贷款的审批效率、放宽贷款条件、增加贷款额度等措施也可以考虑，以提高公积金贷款的竞争力。”在柏文喜看来，未来如果对公积金贷款进行调整，方向可能会包括利率调整、政策支持、服务优化、风险管理以及市场调研等多个方面。

（来源：海报新闻）