二手房成交量反超新房，存量时代的买房思路变了吗？

图片来源于山东省住房和城乡建设厅官方公众号

今年上半年，全国二手房网签面积同比上涨10.2%，二手房成交面积占住宅总交易规模比重突破50.4%。对比2025年全年46%的占比，连续攀升的数据形成明确行业拐点，标志着国内楼市全面步入存量时代。全国已有北京、上海、广东、江苏等18个省份二手住宅交易量反超新房。

在中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给”的要求下，多个城市在通过多种方式盘活存量房源，推动既有住房资源的优化配置，激活存量住房价值。在此背景下，普通人的住房选择也发生了变化，越来越多的人在购房时开始将二手房纳入考虑范围。

六年内两次买房，他的选购逻辑变了

2020年，从事地产行业的济南市民李先生出于刚需决定买房。彼时他的选购标准锚定区域位置资源、学区配套与房企综合实力，再加上当时新产品的户型设计等综合因素，他决定入手东部某新楼盘期房。“不管是从投资还是自住方面考虑，新楼盘项目还有价格上涨空间，算是当时最优的选择。”李先生回忆道。

2022年，他在市场上行窗口的高位售出了这套房产。本想着用卖房的钱置换房源，没想到随之而来的是房地产市场价格的下行，此后李先生一直处于观望状态。

4后的2026年，李先生决定再次买房，这时他的置业选择发生了根本性转变，最终购入一套交付未超过2年的次新房。小区实景全部落地，户型设计、社区圈层等细节一目了然，综合片区、预算多方权衡，是当下最适配李先生的优化配置。

“和2020年买房时相比，这次预算减了不少，不愿再上过高杠杆，而市中心高端改善新楼盘超了预算，相比之下这次买的次新房因开发时间稍早，从位置、配套再到项目品质对我来说都最合适。”李先生直言。

从追逐全新商品房到理性选择次新房，从单一看重品牌溢价到深度研判产品细节，李先生两次购房的选择变迁，直观映照出中国房地产行业从增量扩张浪潮迈入存量消化新阶段的时代转折。

新房量价同步下行，处于去存库调整期

为什么二手房成交量逐渐超过新房？这一问题可从新房存量、区域位置，以及购房观念和经济方面等诸多因素中找到答案。此外，房地产近年来投资属性不断削弱，逐渐回归到住宅属性当中。

深耕济南市场的房产中介王先生，直观感受到购房群体清晰的分层特征。外地来济就业的年轻刚需，大多选择东部、西部城市副中心总价百万级刚需新房或次新房；老城区存量房买家仅集中两类人群：需要主城学区的适龄子女家庭，以及工作、经营固定在老城的从业者。

王先生坦言，当代年轻人早已摒弃“结婚必须买房”的固有认知，不少95后、00后认为租房综合成本更低；刚需、刚改群体观望情绪浓厚，房源价格达不到心理预期便暂缓置业，不会再出现恐慌性购房。

对于新房与二手房的取舍，购房者跳出简单标签评判，形成多维度对比体系。

李先生对此深有体会：新房手续透明、产品设计更新潮，但核心地段优质新盘定价偏高，超出普通改善群体承受能力；次新房优势不在于“二手”身份，而在于实景落地、配套成熟、户型细节优异。“选房不能单纯区分新房、二手房，要从城市板块、片区配套、产品品质、个人预算多维度横向对比。”李先生表示，若未来推出适配预算的智能化迭代新品，仍会纳入选购范围。