二手房成交量反超新房，存量时代的买房思路变了吗？

这一政策表述的转变意味深长。长期以来，住房被赋予过多的金融属性和投资功能，房价的上涨预期催生了大量的投机性需求。而当住房被重新定义为“大宗耐用消费品”时，其属性回归本质——就像汽车、家电一样，住房的核心价值在于居住使用，而非升值套利。

“届时商业地产也会同步迎来剧烈分化，在未来延续数十年的‘一铺养三代’逻辑或许会彻底失效。”杨志恒教授表示。大型综合商圈、社区便民底商现金流稳定，具备长期持有价值；零散临街商铺经营承压、需求萎缩，普通居民逐步退出商业地产投资赛道，依靠房产增值实现阶层跨越的路径不复存在。

一位不方便具名的经济学专家表示，当前市场投资性购房需求已大幅萎缩，房价长期单边上涨、炒作获利的空间基本消失。衡量房产投资回报的核心指标租售比，当下多数住宅不足1%，远低于3%—5%的国际合理区间，大量配套薄弱、区位劣势房源估值仍存在下行压力。

该专家进一步分析，三十年来楼市长期由需求侧主导，形成量价同涨的独特走势；即便房企开发体量庞大，在整个房地产市场中占比依旧有限。开发商必须贴合真实居住需求打造产品、随行就市定价，脱离居民需求的高溢价楼盘将持续失去市场。

家庭资产配置思路同步调整，如今大众持有房产时优先考量安全性与流动性，不再将不动产作为财富囤积的核心载体。专家提出，提振住房大宗消费的治本之策不在于短期刺激购房政策，而是深化收入分配改革、完善医疗养老教育社会保障，只有消除民生后顾之忧，居民才敢于释放住房升级消费意愿。

对于普通购房者，置业重心重新回归居住本身，依靠房产套利的时代彻底落幕；对于地产行业，存量运营、城市更新是突破增长瓶颈的核心转型出路；对于地方治理，盘活存量住房、优化片区配套、释放改善型住房消费潜力，将是未来十年住房领域的核心工作。

正如杨志恒教授所说：“无论从政策研究还是从社会发展的角度来说，我们都希望经济持续增长，所以要从发展的角度看待增长，使增长成为主流。”存量房时代不是终点，而是中国房地产市场走向成熟、走向高质量发展的新起点。

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这次《规划》中同步提出：实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。

事实上，就在今年5月，国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知中，就对城市更新、存量旧改、危旧房改造、城中村改造进行了重点提及。

杨志恒教授实地走访济南各片区后发现鲜明反差：泉城广场等老城核心小区居住人群以老年人为主，生活氛围偏沉静；西客站、唐冶、高新、华山等城市副中心商圈、社区随处可见年轻群体。年轻人对老城历史地标归属感持续弱化，更看重居住成本、户型品质、车位配比与出行便捷度，地铁网络化运营大幅削弱传统核心地段的垄断优势，郊区高品质新型住宅成为置业热门。

从房企开发视角，杨志恒提出两条适配济南的可持续发展路径：一是持续布局城市外围低地价片区，打造精品化、智能化改善住宅，承接年轻人口居住需求；二是在老城区推行互助式存量更新，落地“存量换增量”模式，降低政府财政负担，形成旧城改造良性循环。

《城市更新“十五五”规划》明确摒弃粗放式大拆大建，将完整社区建设、老旧小区提质、地下管网升级、历史文脉保护列为核心任务，国内城市正式迈入存量提质、内涵发展阶段。

（记者/孙佳琪、魏银科 来源：齐鲁晚报）