疯狂出手“扫货”，新晋“白衣骑士”王健林成率几何？

此后，万达商业更名为万达商管，并进行了一系列轻资产转型。如2019年，万达商管彻底剥离所有房地产业务，专注于商业运营管理，强调服务业属性；2020年9月，万达商管进一步透露，从2021年开始万达商管将不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略，只对万达广场输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。

开始时，万达商管瞄准A股，但一直未能成功。2021年，轻资产模式在港股受到热捧，传统内地房企剥离出的物管公司，如碧桂园服务、融创服务都冲到了40倍PE，华润万象生活更是达到60倍，王健林又动了重回港股的念头。

2021年7月2日至8月30日，珠海万达商管与包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、碧桂园服务、周大福郑裕彤家族等在内的基石投资者订立了一系列协议，以280亿美元（约1800亿元人民币）的估值出让了21.17%的股权。

值得一提的是，与此同时万达商管还与投资者签署了一份对赌协议，其承诺2021年-2023年扣非净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢（万达商管股东）将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。

根据公司估值和净利润目标，万达商管对应的PE约为38倍。而此前退市时，万达商业的PE仅有6倍。

从一些运营数据来看，当前的万达商管确实有一定底气对自身的估值提出要求。

招股书显示，万达商管已实现100%轻资产模式。2018年、2019年、2020年、2021年上半年四个报告期内，万达商管分别实现营收110.2亿元、134.4亿元、171亿元、106.4亿元；净利润20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元、6.56亿元。

截至2021年上半年，万达商管管理着380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米的在全国乃至全球皆排名第一，甚至超过了国内第二名至第十名的总和。同期，万达商管还有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。

相比之下，华润万象生活2021年上半年实现营收40.14亿元、归母净利润8.17亿元；其服务范围以住宅为主，总住宅物业管理服务的在管建筑面积达1.22亿平方米；商业运营服务的已开业购物中心建筑面积为690万平方米，已开业写字楼建筑面积为150万平方米。公司股价自2021年7月以来跌去三成，但至今动态市盈率仍有39倍。

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对赌压顶，万达商管如何过利润关？

王健林的设想很美好，但现在的港股，能让万达商管在不折损估值的情况下顺利过关吗？

事实上，38倍PE是根据对赌协议中51.9亿元的净利润计算得出，但万达商管在2020年的净利润还同比有所下降，仅为11亿元出头，如果以2020年的实际净利润计算，则万达商管1800亿元市值对应的PE约为163倍，已经超出了目前市场的估值区间。

而在2021年上半年仅实现6.56亿元净利润的情况下，想要在下半年达成协议中的目标，对万达商管而言是个不小的考验。

毕竟在当前的环境下，万达商管的财务表现仍存不确定性。

2020年，公司就因减免租客租金导致租金收益下滑，再加上疫情冲击下酒店经营效益变差，共同造成公司整体业绩下滑。

而行业竞争也在日渐激烈。弗若斯特沙利文研究数据显示，2015-2020年，中国在管商业广场总数由13655家增加至20977家，预期2025年将达到28332家；但同时，越来越多的商业广场运营状况不佳。2015-2020年，中国出租率低于70%的商业广场数量由6662家增加至9606家，预期2025年该数字将增至12090家。

但公司也有一定对策。