兴业信托4.5亿房地产信托项目拟展期两年，大多数投资者表示“难以认可”

虽然早已触发对赌退出协议，但时至今日，投资者依旧未得到明确答复。而在投资者提供的视频信息中，记者注意到，上述项目总经理表示，“该展期方式已被旭辉集团否定”。

“信托理财经理说应该一年时间就可以兑付，收益率在7.5%-8.15%之间，最低230万元起投，目前，这个项目的兑付金额只有2000万元，我们实在不认可展期方案。”一位投资者在接受记者采访时说道。

金乐函数分析师廖鹤凯在接受记者采访时分析称，房地产信托业务违约近年来屡见不鲜，旭辉集团作为大型房地产公司近年来面临大面积融资违约的情况，这其中有大环境的影响导致项目进度显著放缓，回款也显著不及预期，也有其自身没有控制好融资杠杆的原因。兴业信托这个项目就是其在普通贷款无法满足日常资金需求的情况下，操作的特殊交易结构项目，通过SPV架构介入股权的模式进一步放大了融资杠杆，虽然可以加速项目进度，但是在市场环境变化较快的情况下也急剧扩大了风险。

存量风险项目亟待处置

近年来，受经济下行压力影响，部分实体企业经营困难的压力传导到信托行业，信托公司业务风险管理压力加大，尤其以房地产信托业务较为显著，违约、展期成为常态。来自用益信托研究院监测数据显示，据公开信息不完全统计，截至2022年12月30日，房地产信托违约项目115个，涉及金额930.25亿元。

在风险释放的过程中，监管也对房地产信托业务的规范发展加强了指导。早在2019年7月，某地银保监局就召集辖内部分信托公司董事长、总经理高层级“窗口指导”会议。明确表示，对于土地款融资业务，不得再新增。对于原已备案、已部分放款的，后续可能无法投放；对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作。在这之后，监管又设置了房企融资“三道红线”，剔除预收款的资产负债率不得大于70%，要求净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍，控制房地产行业的有息债务增长。

在一系列强监管之下，房地产信托业务占比已保持在较低水平，来自中国信托业协会发布的数据显示，截至2022年三季度末，投向房地产的资金信托规模为1.28万亿元，同比下降0.67万亿元，降幅34.2%。

未来支持高周转、高杠杆的房地产信托业务不会再大量出现，如何在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求才是信托公司需要关注的重点。

用益信托研究院研究员喻智指出，房地产信托业务违约多发的主要原因仍是房地产市场不景气、房企资金链紧张。2022年四季度，监管层对房地产行业的扶持刺激政策密集出台，2023年房企的困境会有所缓解，项目风险得到一定程度的缓释。但2023年房地产信托业务总体还是不太乐观，因为房地产市场信心需要时间恢复，存量房地产信托业务的风险项目也需要处置，预计2023年房地产信托业务主要仍在房企纾困、保交楼、风险处置等方面，在保障房租赁融资和REITs等创新业务存在一定的机会。

“房地产信托业务规模在2017年中央定调房住不炒之后已经在多重政策限制下不断收缩。未来房地产信托业务还会继续收缩一段时间，预计明年年中后房地产信托业务发展会趋稳，预计在未来三年会触底后进入稳定发展阶段。”廖鹤凯进一步指出，目前，房地产类信托产品需要关注的潜在风险包括：交易标的所处区域、交易标的的交易对手的流动性情况和再融资的能力、项目本身再融资的可能、项目本身业态构成和回款周期。本轮风险出清后，未来地产公司集中度预计会大幅提升，市场预期改变“房住不炒”政策目标达成，房地产完成公用事业化，高回报率时代终结，房地产收益率将趋近于社会资本平均回报率水平。（来源：北京商报 宋亦桐）