从“有房住”到“住好房”，青岛楼市加速步入“产品力”时代

今年1至5月，青岛新建商品房成交23276套，同比增长2.45%。其中，120-150㎡面积段成交占比高达36%，改善型需求占据绝对主导。上半年，120㎡以上产品成交占比已逾40%——这是购房者用真金白银投出的“改善票”。

政策端的回应则更为直接。

4月，青岛公积金新政将个人贷款额度提至160万元、夫妻提至240万元；5月单月即发放贷款19.76亿元，创下建制以来的历史峰值；6月再度刷新至20.88亿元，同比增长43.11%。

价格端在涨、成交量在追、政策端在推，于是，一批以“好房子”标准打造的新盘，率先品尝到了产品力红利。如，君一雲启以“青岛首个第五代住宅”的姿态入市，5月首开即劲销8亿，首开即罄；6月加推延续热势。

图源：君一雲启

173户低密纯粹社区、约6米抬板实现人车分流与立体花园、约5500㎡高奢生活配套，这些产品层面的硬核投入，共同构筑了“被优先选择”的理由。自示范区开放以来，君一雲启已累计接待超过60家省内外头部房企及住建系统领导参观考察——行业用脚投票，往往比数据更具说服力。

不过，数据暖意清晰，但并非均匀分布。

在崂山区新房周成交均价稳定在4.4万-4.5万元/㎡区间、市北区量价齐升的同时，莱西市、平度、胶州仍在低价走量的通道中，主城与远郊仍存在一定差距。当然，这从更广的范围内印证了当下市场正在经历“从有到优”的价值重塑。

02“好房子”成为市场的硬通货

论及这一轮回暖的核心驱动力，无疑是青岛率先在全国打出的“好房子”牌。

2025年，青岛发布全国首个城市级“好房子”建设标准体系，明确提出住宅层高不低于3米、分户墙厚度不小于200毫米并达到50分贝以上隔声要求，全面推行分户验收等硬性指标；再到今年，新规楼盘全面入市，从规划指标、户型空间到社区配套全线升级。由此，市场逻辑开始加速“转向”——竞争焦点从“地段”转向“产品力”，“得房率”取代“地段论”成为新的硬核标尺。

事实上，这不是行政命令的独角戏。从市场反馈看，得房率突破95%的新规产品、配置高规格会所的改善社区、拥有立体景观体系的低密住区，正在成为购房者追逐的对象。

如，海信境观5月摇号首开181套，一个多月即进入清盘模式；君一雲启以“第五代住宅”的立体社区概念，在崂山前海打开市场认知。中海青云萬里上半年网签达11.6亿元，5栋楼售罄；青特铜川九里上半年四次摇号，签约13.59亿元。

公证摇号——这个在青岛楼市消失了八年的词汇，在今年5月重新回到公众视野，正是这些“产品主义者”共同写就的市场回响。他们的共性是什么？得房率突破95%的新规设计、高规格会所配置、低密住区的纯粹体验。这项项目都在用产品力回答同一个问题：凭什么让购房者掏钱。

而政策的助推还在加码。

5月中旬，青岛推出“十三条”新政，不仅延续了公积金提额等金融支持，更首次将“代际互助”纳入政策框架——允许父母提取公积金支持子女购房，打通了家庭内部的改善需求通道。“卖旧换新”三方协作机制则创新性地将房企、卖房人、经纪机构纳入统一链条，降低置换门槛、缩短交易周期。