“放贷慢、市场难、开发商践踏”，房屋信贷政策收紧后，楼市热度持续回落

不过，第四批新房中，中环外，五大新城的一些楼盘则成为触发积分的热门区域。南汇临港板块的3个新盘均触发积分，这些项目的均价多在3万-7万元/平方米之间，成为刚需上车的首选地。

上海链家研究院数据显示，9月，上海共成交新建商品房5680套，同比下降25%。成交金额350亿元，环比下降31%，同比下降41%。根据网上房地产的数据，长假期间，上海新建商品住宅成交9万平方米，同比下降超过30%。

不仅是上海，全国新房成交量都大幅下降。根据中原地产对29个重点城市的监测数据，新开盘首日认购率这一指标在2021年6月达到年内高位，此后持续回落。截至9月，29城开盘认购率跌至48%左右，处于2013年以来的历史低位。

置换客“躺平”

近乎消失的置换客群直接左右着楼市热度。

“现在市场上哪里找得到置换客户？”陈肖告诉记者，目前门店少量的几单成交都是刚需客户“踩低”上车，“也有少数人是为了置换卖房，但都需要买家全款，因此全款买家非常稀缺”，如果等银行放贷，拿到尾款再去买房，那么置换客群的换房周期可能需要一年，很多人的置换计划都因此搁置了。“上海资金比较雄厚的人，会扎堆在上海主城买高品质的房子。”刘兴介绍，所以置换群体对上海外围项目至关重要，这类客群的缺失对新房市场影响较大，“尤其是上海相对郊区的高端改善项目，就没那么好卖了”。

陈肖也表示，找到其中介公司代理分销的项目中，宝山、松江、闵行等地偏远一些的“品质”项目居多，这些盘定位改善，单价比相邻的刚需盘高了大几千甚至上万元，去化普遍不理想。

而在库存量高企、需求本就不如一线城市强劲的二线及以下城市，置换客的缺失对新房销售的打击更为剧烈。某千亿房企武汉地区销售负责人高晶表示：“二手房市场持续低迷，无法置换，也就没钱来买新房，这对改善型项目去化影响非常大。”“压力都非常大。”高晶表示，武汉新房市场，品牌房企扎堆，竞争太激烈，库存还没消化，又有新的产品加推。根据克而瑞监测数据，8月，武汉新建商品住房网签11070套，销售面积同比、环比均下降超过3成，而截至8月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房已经超过18万套。“二手房流动性停滞对新房销售影响大小和城市整体的供需结构密切相关。二三线城市的改善盘供应量大，但是客户群体，尤其是有钱人没那么多，就会受影响比较大。”刘兴分析。不过在他看来，新房、二手房的全面速冻也不仅是因为二手房流通环节的影响，很大部分原因在于政策调控下，整个市场缺乏信心，尤其是地段价值不高的三四五线城市，本身购买量有限，市场好的时候大家“追涨杀跌”，现在市场不是很好，客户会陷入观望。

开发商“自救”

从9月份开始，郑州、重庆、宁波、苏州等地都出现了降价潮。

刘兴表示，大量布局三到五线城市，资金出现问题的规模型企业，会选择降价抛货，“现金流问题越严重的企业，打折越厉害”。

国庆期间，苏州多个楼盘陷入“折扣战”。一位苏州渠道中介介绍，苏州不少楼盘价格在8.5折，一些特价房直降30万、40万的并不少见，一些楼盘甚至直降80万出清。“高新区的中南春风南岸，原本价格2.4万元/平方米，国庆最低1.6万元。”

不仅新房价格在“退烧”，开发商给分销的渠道费用也水涨船高，项目“内卷”起来，他透露，要想让最大的分销渠道平台给代理，还要拼折扣、优惠力度等。