“三河燕京某工业园房地产开发有限公司(下称燕某京公司)将其名下53万平方米(后缩减至20万平方米)项目开发及209亩部分土地使用权转让给中基某宏业(北京)房地产开发有限公司(下称中某基公司)用于开发。但中某基公司始终未按合同约定支付足额保证金和土地使用权转让款项3.7亿余元，期间中某基公司未经燕某京公司同意违规分包和融资，还向分包公司河北昌某华建筑劳务分包有限公司(下称昌某华公司)借款950万，后被起诉。这起土地使用权转让却被认定为“合作开发”而且还要承担连带责任，实在是令人不解，但北京多名民商法学领域的专家认为，此案名为‘合作开发’实为土地使用权转让，而且燕某京公司不应当承担连带责任。”

图说：红线内为收藏文化产业园用地、绿线内为案涉转让用地

曲折的地产开发之路

2002年12月6日，甲方燕郊经济技术开发区管理委员会与乙方燕某京公司签订《协议书》约定：甲方将位于三河市燕郊开发区迎宾路东侧、北外环路北、幸福渠以南，面积1000亩土地使用权有偿出让给乙方(准确面积以最后实测为准)；乙方根据本协议受让的土地依法报经批准后，在土地使用年限内依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动；该宗土地使用年限为50年。2008年10月8日，三河市人民政府就以上土地向燕某京公司颁发了国有土地使用证，涉案项目涉及两块土地约209亩。

2012年4月18日，燕某京公司与井海泉签订《转让合同书》，约定：燕某京公司将出让方式取得的位于河北省三河市燕郊迎宾北路的约209亩土地使用权及已完成规划审批的53万平米开发权全部转让给井海泉，转让价款为税后9亿元。后与签订了《项目转让合同补充协议1、2》，两协议内容与《转让合同书》转让标的一致，受让主体从自然人变为法人，后因中某基公司未付保证金和转让款，转让标的变更为20万平方米项目开发及对应土地使用权，签订《项目合作开发合同》。

图为案涉用地基础施工地基

合同签订后，中某基公司便以涉案项目的开发建设对外融资、担保，各施工单位按约定组织设备、工人进场施工。但8年来，该公司始终未按合同约定向燕某京公司支付足额保证金和土地使用权转让款项3.7亿余元。“未经过我公司同意，曹某私自将仅进行少量基础施工的未建房产对外进行虚假宣传和销售，非法获利上亿元，而中某基公司将融资得来的款项全部据为己有，并没有实际用于项目。”燕某京公司法定代表人孙某学说。

此外，孙某学说，中某基公司从中天某银都(天津)建设工程有限公司(下称中天某银都)的劳务分包给河北某昌某华建筑劳务分包有限公司(以下简称“昌某某华公司”)并向其借款950万元。他们之间的借贷关系让我来还钱，与我有什么关系?真是无稽之谈。

而且在项目尚未办理施工许可手续的情况下，中某基公司不听从燕某京公司的多次劝阻和制止以及相关部门的责令停工的情况下，违法让施工单位施工。

蹊跷的连带责任

项目停工后，实际劳务方昌某华公司开始多次向中天某银都、中某基公司、燕某京公司要求支付相关款项，但最终并未支付，后向河北省三河市人民法院提起民事诉讼，将三公司告上法庭。

根据一审判决书显示，昌某某华公司提出解除扩大劳务协议；要求被告曹某彬、中天某银都公司、中某基公司支付劳务费1926.7737万元及利息；被告燕某京公司对上述债务承担连带责任等多个诉求。

该案经河北省三河市人民法院燕郊镇法庭一审((2020)冀1082民初4989号，时间2020年9月25日；)、二审，判决燕某京公司承担连带责任。对于判决书，孙某学对发回重审的审判程序提出了质疑：“裁定发回重审后，首先不应当再由原燕郊镇法庭审理，二审理人员选定不符合发回重审审判人员的选定要求，虽然更换了审判人员，但是审判人员王某民隶属庭长牛某卫领导，为此职务会对审判人员形成影响，显然不适合司法公正的保证。燕某京公司申请对案涉劳务工程实际工程量进行评估鉴定，法院以燕某京公司不是当事方，无权提出鉴定申请为由被拒绝，显然剥夺了燕某京公司的合法权利”。

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

燕某京公司与中某基公司名为合作开发，实为转让国有土地使用权，在本案一审的庭审笔录中，中某基公司承认涉案的整个项目由该公司负责，认可燕某京公司与中某基公司实际为土地使用权转让关系，因此，双方签订的《项目合作开发合同》名为合作开发，实为转让国有土地使用权，燕某京公司只享有固定收益，不承担风险。

燕某京公司不应承担950万借款的连带责任

涉案《承诺函》由中某基公司及其法定代表人井某泉向昌某华公司出具，承诺函内容载明为帮助中某基公司尽快解决开工手续问题，两次向昌某华公司借款950万元，截止承诺函日期2018年10月31日，本息数额为2780万元，中某基公司承诺该本息款作为昌某华公司参与该项目建设的施工保证金。一审法院判决((2022)冀1082民初2590号，时间2022年9月6日；)燕某京公司承担连带责任。随后燕某京公司提起上诉，中院二审维持原判。根据合同相对性原则，燕某京公司非承诺函当事方，与燕某京公司没有任何关联性，不应当要求燕某京公司承担950万元的连带责任。

对此，中国人民大学法学院教授、博士生导师杨立新；中国政法大学教授、博士生导师、中国法学会商法学研究会会长赵旭东；中国人民大学法学院教授、博士生导师、中国人民大学商法研究所所长刘俊海等五名民商法学专家认为，综合全案事实、证据，可以得出在涉案该合同的主体内容里，明确记载了合同的转让标的、转让价款、转让款交付方式，多次使用“转让”的表述，尽管合同中部分条款具有合作的内容，亦不影响合同主要内容为转让合同的性质认定，名为“合作开发”实为土地权使用转让的转让合同。

基于前述《项目合作开发合同》的性质应认定为土地使用权转让合同，据此应当认定燕某京公司与中某基公司系转让关系而非合作关系，且该合同中无燕某京公司对中某基公司的债务承担连带责任的相关约定。因此，燕某京公司无需对相关债务承担连带责任。

对于燕某京公司的合法权益如何维护，将继续关注。

（来源：忻州网）