【李想集锦】（285）丨从政治局会议表述对房地产业形势的分析

经济持续回升向好仍面临诸多挑战，主要是有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升。

在重点关注这五个方面，除了外部环境一条，其他四条都与房地产形势有直接关系。在目前没有更多好方法使用的时候，房地产业不得不抓一下了。

有效需求仍然不足。从流动性的角度理解，当前居民的置换需求缺乏足够的流动性。大城市居民“住得大，住得好”的需求还很旺盛，改善性需求逐步成为主流需求。但是由于刚性需求边际上的减少，希望改善住房的居民手中的二手房难以出售，在这样的背景下，他们手上也就没有足够的资金实现自己的改善性需求。这样的状况在一线城市尤为突出，需要新的政策出台。

企业经营压力较大。前些天我到中国铁路建设集团酒泉钢铁公司等一些地方调研，我感觉到房地产产业对企业的冲击是很大的。很多产业是叫苦不迭，尤其是钢铁行业普遍亏损，这是一个大的产业，还有其他的很多。房地产本身产业链较长，乘数效应高。上游钢铁、水泥、有色；中游建筑、金融；下游家电、家装，均受地产投资强度影响巨大。即使在美国这样的发达经济体，房地产业上下游占GDP比重也接近10%。

重点领域风险隐患较多。土地出让金收入占地方政府性基金收入比例曾经超过80%，是地方政府财政的重要组成部分。在地产下滑的过程中，由于收入受限，地方政府投资也难以发力，难以发挥逆周期调节作用。尤其是地方财政没有收入，很多地方面临要“暴雷”的情况。房地产问题有一种急救的作用。

国内大循环不够顺畅。那么多房地产放在那里不能去库存确实是个很严重的问题，已经到了不解决不行的问题地步了。

地方政府债务风险正在积聚。确保债务高风险省份和市县既要真正压降债务、又能稳定发展。

其实，房地产与外部环境也有关系。房地产是金融危机之母。日本1990年危机的核心是房地产，美国2008年危机的核心还是房地产。当下中美博弈正在向纵深发展。拜登说过：中国经济犹如滴答作响的定时炸弹。因此，稳地产进而稳金融、稳经济，也是政治博弈的需要。

四个方法都在试，可能房地产这一招能救急

目前还没有可以取代房地产地位的资产池子，有四个方法都在试：

1.股市并没有涨上去。曾经有一段，人们认为房价下来了，股市会上去，但事实证明，股市并没有涨上去，其实房价没有上来，A股中更是有相当一部分上市公司的利润与房地产开发强度息息相关。近两年的现实已经充分证明，房价下跌之时，财富不但不会从楼市向股市搬家，反而会泥沙俱下，同步下跌。

2.新能源汽车是一股增长力量，但是作用有限，远远比不上房地产。

3.大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案正在实施，起多大作用，还有待观察。

4.要创造更多消费场景，更好满足人民群众多样化、高品质消费需要。这个就显得分散了。

经济增长在当前是主要矛盾。比较而言，去房地产的库存，让老百姓把钱掏出来买房子，对经济发展的作用可能远远地超过前几项对企业的发展。保民生就业、保市场主体、保产业链的稳健发展，都是当前需要重视的重要问题。

关于房子不是用来炒的，仍然是提倡的

旧的矛盾解决了，新的矛盾又发生了，当前主要矛盾是去库存、经济增长的问题。当这个问题上升为主要矛盾。我们就按照主要矛盾的主要方面来解决问题。当然，解决这个问题并不意味着房子可以炒了，房子不炒仍然是我们的一个原则。但是房价要发展刺激经济增长，也是一个原则。应该用三句话来说。一是房子不是用来炒的；二是有好房子住是正常的；三是经济发展更是急需的。