【李想集锦】（285）丨从政治局会议表述对房地产业形势的分析

在这个问题上，我们需要用发展的眼光看问题，要从当前需要的角度来看问题，不可因噎废食。房子产业是需要发展的。当然这个发展不允许房价暴涨的状态。要理解的一点是，中央落实“房住不炒”的决心和定力。因为房地产加剧了脱实向虚。导致了社会阶层固化，加剧了躺平、内卷现象，扩大了贫富差距，不利于共同富裕。而且房地产绑架了金融体系，成为超级灰犀牛。因此“房住不炒”原则是不会改变的，这是原则。只是因为需要，目前要改变一些政策。

我有一个感觉，房地产不是炒的，这个问题主要矛盾已经差不多解决了，但没有完全解决，做到基本解决就可以围绕供求关系进行调整了。

对房地产形势的展望

会议强调，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。过去两年我们的地产新开工面积每年都会比地产销售面积低几亿平米，库存有一定去产能化。但是如果考虑到过往出售的地产中有很大一部分是满足投资需求的，那么地产的社会库存可能依然很高。一旦地产价格开始下跌，这部分“隐性库存”就会活化，在下跌剧烈时还可能踩踏式折价出售，进而对供给和价格形成更大压力。

从长期均衡的角度，即使没有干预，房地产离底部也已不远。但是自发出清的过程可能是漫长的，在底部的坚守可能是痛苦的。

如何能够避免房地产的超调，让整个地产产业链在供需均衡的位置长期健康发展？这依然需要国家强有力的政策干预。截至目前，除海南省外，只剩下北京、上海、广州、深圳四大一线城市和杭州（新房）、天津、西安等核心区仍维持限购政策。北京也开始在五环外买房了。可以预料，取消限购等一系列政策最近还会出台的。

对房地产价格的影响

现在大家都在观望的状态，希望再低一点再买房子，这也是可以理解的。我们认为从量的角度，房地产离供需均衡位置已经不远，过度开发的泡沫已经消失了不少。

当一件商品供大于求，价格下跌；供不应求，价格上涨。这是经济学的一个基本原理。一线能级以下的城市，这样的泡沫也开始下降。以武汉、成都、长沙为代表的中部省会城市，参照国际平均水平，还是参照Reits估值，快接近合理水平。对于北京上海这种超一线城市而言，单纯考虑租售比房价依然偏高。但是考虑到附着在房产之上的落户、学位等价值后，这样的溢价是可以接受的。至少从平均水平（而非结构）的角度，我国的房地产价格泡沫已在下降。

核心城市核心地段的房子是一种稀缺资产，因为它跟教育、医疗、商业等等资源，甚至是圈层资源捆绑在了一起。人口不断向大城市集中，可是大城市的资源就这么多，核心区就那么大，你说怎么办？只能越来越稀缺。从这个层面上来说，优质资产就是一个承载财富的容器。