【李想集锦】（290）丨怎样理解李强的房地产市场四个“稳”字

从2000-2006年，美国的房地产市场十分繁荣，居民的住房拥有率上升至69%的历史最高点，而房价指数也增长了64%，尤其是2004-2006年，当季同比增速持续高于10%。美国的房价被严重高估了。美国地产在2000-2006年大幅涨价，而加息刺破了泡沫，标准普尔/CS房价指数从2007年7月至2008年末下跌24.5%。从全美来看，跌幅最大的是前期涨幅较大、价格较高的都市圈房屋，其中超过30%的下跌主要集中出现在加州、佛州等，即前期泡沫堆积较多的部分区域。

美国的房地产市场风险，首先造成大量个人房贷断供和破产；而抵押贷款，尤其是其中比例较高的次级贷款偿付困难，使得发行和购买与之相关证券的金融机构遭受损失，造成2008-2010年共322家金融机构的破产，形成金融系统性风险。

接着，金融危机演变为经济危机，企业经营困难导致居民收入下降，资产价格下跌造成财富缩水，这使得美国消费从2008年底开始进入冰加息刺破了房地产泡沫。2004年起，美联储为抑制通胀而收紧货币政策，自2004年6月至2006年6月连续17次加息，基准利率由1%提高至5.25%，这限制了居民新增贷款，从而使得购房需求明显减弱，刺破了堆积已久的房地产泡沫，造成房价的下跌。

利率升高、房价下跌，导致抵押贷款中抵押物的贬值，但新的贷款又变得困难，风险逐步传导至金融系统，这是房地产泡沫破灭的第二重影响。

在危机发生的前几年，由于美国政府政策的激励，金融机构宽松的信贷条件，以及对房价长期上涨的预期，很多不符合贷款条件，如没有收入和资产、没有工作、信用评分较差的购房人，也能成功取得贷款，这一类贷款即为“次级贷款”。在2003-2006年间，美国抵押贷款中次级贷款的比重不断升高，在2006年接近25%。

房地产泡沫破裂，首先造成大量个人违约和破产。房价下跌，第一步影响居民的抵押物价格，对于贷款额度高、偿还能力差的次级贷款者来说，他们的抵押物价值低于贷款额度，个人资产成为负值，导致长期拖欠贷款、甚至房屋被收回法拍，最终破产。

2007年4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司，新世纪金融宣布申请破产保护。接下来，投资银行、商业银行等金融机构由于投资了次贷相关证券，也发生巨额亏损，2008年9月15日，美国第四大投行雷曼兄弟破产是金融危机其中标志性的事件。直接引发了2008年的美国乃至全球的金融危机。