【李想集锦】（290）丨怎样理解李强的房地产市场四个“稳”字

2008年9月起，金融危机最终演变为实体经济的全面衰退，触发经济危机，这是房地产泡沫破灭的第三重影响。

房价下跌使得非金融资产贬值，而金融危机发生后金融资产进一步贬值，这都使得美国居民财富缩水。2008年，美国人均金融财富下降了13.6%，而人均非金融财富下降了14.5%，且后者在2009-2011年始终为负增长。而居民财富的大幅缩水，又进一步影响了消费驱动的美国经济。

居民收入和财富的下降，使得美国消费从2008年底开始进入冰冻期。财富减值使得居民对非必需的大额支出更加审慎，这使得耐用品消费，相对于非耐用品和服务消费，下滑幅度更大。

一个值得关注的重点是，在非住房相关行业中，汽车消费受到的冲击是最大的。这是由于汽车的价格相对较高，其受到家庭财富变化的影响要明显大于受到收入的影响。在这次危机中，家庭财富贬值的幅度更大，这就使得汽车消费也遭遇寒冬。从数据来看，2009年初美国汽车销量同比下降接近40%，而平均价格也有一定程度的下降。这使得全球车企在北美的营收大幅下滑，尤其是福特、丰田等以美国为主要市场的车企。

如果中国房地产业暴跌将带来什么后果？

我们总结了美国2007年房地产泡沫破灭后的传导路径。即“房价下跌—影响金融市场—影响实体经济”的三重影响链条。房地产价值的下跌，导致抵押贷款的抵押物贬值，造成违约，这将率先引发金融部门的危机。房价下跌又通过两个渠道影响实体经济，一方面家庭财富的贬值、企业资产的缩水，直接对实体经济造成冲击，另一方面，金融部门的危机造成融资环境的紧张，从而进一步危及实体经济。

总结一下，美国房地产泡沫之所以造成较大影响，其核心原因是前期房地产的繁荣催生了大量次级贷款。在房地产市场大繁荣的阶段，美国居民是购房的主要力量，加杠杆大量发生在居民部门，造成了次级贷款的出现，这是泡沫破灭后，造成金融系统崩溃的主要原因。

如果中国房地产市场出现断崖式下跌，必然带来五大灾难。

01房地产市场的暴跌首先影响到金融领域

地产链资产是金融体系最大量级的资产之一，且交错关系及复杂程度高，其趋势对金融体系的稳定性影响重大。房地产开发分为前端拿地、中端施工、后端销售三大环节，都与银行密切相关。几乎所有银行和金融机构都与房地产市场紧密相连，一旦房地产市场出现问题，那些房贷、抵押贷款的风险也会随之上升。这不仅影响到金融从业者，也可能波及每一个普通家庭。房地产市场与信贷周期对经济的影响巨大。2007年的次贷危机，则直接演变为经济危机，重创了美国金融体系，就是因为房地产是整个金融体系资产的源头和最重要的抵押品。中国的银行将面临直接的冲击。

02房地产市场暴跌直接影响就业

事实上，房地产的萎缩已经全面影响中国经济。现在钢铁行业全面减产，这是大家都知道的。房地产不仅涉及500多个行业，2000多个专业，我国有直接从事房地产和建筑行业的人员甚至超7000万人，算上关联行业所关联的人，那么它带来的影响面就更大，如果按一个家庭2-3人算，涉及房地产的人口在2.5亿人到3亿人之间，这还只是保守的算法。一旦房地产市场出现动荡，与此关联的行业的就业机会也会受到波及。试想，如果建筑工地停工，那些辛勤工作的建筑工人会怎样？如果家居市场需求下降，那些家居店的销售员、设计师的日子又会怎样？这不是什么数字游戏，而是实实在在会影响到几千万个家庭的生计，影响几亿人的生活质量。

所以，当我们讨论房地产市场崩盘时，其实我们是在讨论一个巨大的生态系统的变化。毕竟它关系到每一个人的工作和生活。参考日本我们就能发现，因为房地产的崩盘，直接陷入了失落的20年，社会的动荡不安持续了很久才恢复。

03房地产市场暴跌影响居民财富和信心