去年9月下旬，济南楼市发生了一件大事：保利云上璟誉率先推出“保价活动”！活动对购房者信心提振明显，该项目自2024年9月28日首开，销量便一路飘红，仅实际网签就达到了145套，顶级改善盘卖出了刚需流量盘的速度！

注：数据来源于卓易数据库

那么，当月第一个跟进“保价”的绿地泉稼轩文旅城如今境况如何？

注：数据来源于卓易数据库

绿地泉稼轩文旅城2024年9月推出“保价活动”，当月便实现“零”成交，经历国庆、双十一两大市场节点，成交均价是稳住了，但两个月仅网签15套，月均仅个位数，怎一个惨字了得！

这两个项目目前的处境简直是云泥之别，保利置业在济南项目个个火爆，资金充足，产品越做越好，而绿地泉，资金链问题严重。

近两年远郊盘分化越来越惨烈，有的甚至已跌至三四千一平，和趋势对抗无疑是以卵击石。

曾有朋友咨询过问过，像翡翠东郡、稼轩文旅这样的远郊盘到底值不值得买，目前来看价值确实不高，有的还信誓旦旦喊出了保价宣言。

先说说远郊盘的标准：与城市核心区心理距离够远，可能是5公里、也可能是10公里，车行距离至少半小时以上，片区配套空有蓝图没有实际落地，只有几个孤零零的楼盘矗立在荒野之中。

从XX新奇世界度假村，到XX雪野度假区、XX绣源河风景区，再到高新北稼轩文旅城，济南远郊盘的坑数不胜数，二手价格少说腰斩，其中不少已完全失去流动性。时至今日依然有一波又一波的韭菜排队往里跳，前仆后继。

很多人选择远郊盘，主要有两种心态：一是赌徒心态，豪赌城市发展方向。所谓赌对了一生幸福，赌错了满盘皆输。城市的发展方向与政策极度相关，如果运气爆棚政策一直未变，片区从起步到成熟也保守需要十年的时间，毕竟城市空间拓展速度正在放缓，你有多少个十年可以等？但很多时候权力的更迭与官场的变迁，就注定了一个片区或城市发展方向的戛然而止，最后留下一地鸡毛。拿济南来说，从“东拓、西进”到“东强、西兴”，某些城市远郊将注定被时代抛弃。

二是抄底心态，投机捡漏思想泛滥。相比于核心区远郊的单价、总价低的不是一星半点，为打消你的疑虑，比如稼轩文旅城甚至还打出了“保价宣言”，承诺如果后期如果降价会给你退差价，让你误以为现在就是市场底，机不可失、时不再来。

买错一套房，十年都白忙！如果有人现在还抱有这两种心态最好赶快丢进垃圾桶。对于像稼轩文旅城这样的远郊盘，还是劝你慎重再慎重，否则真是赔了夫人又折兵。

稼轩文旅城位于高新北遥墙片区稼轩路以东、临港北路以北，距离东部核心区约20-25公里，2021年12月被绿地泉、济高控股联合体摘得，致力于打造以稼轩文化主题为核心IP的文旅大城。

目前在售地块为A15/A16，小高7XXX起、洋房8XXX起，该项目9月20日起推出保价活动，即从活动之日到2024年年底在此认购并签约，后期如果未按约定大幅降价，开发商会对客户进行差价补偿。

表面看似充满正义，实则用心险恶之急！一发布就迫不及待的想泼上一盆凉水。

1、价格能不能保住不重要，你惦记这点差价，它实则惦记你的本金

稼轩文旅城从2022年11月入市截止到目前一共网签602套，2024年以前月均流速尚能达到37套，而24年以后月均流速迅速降至12套，核心原因就是：没客户了！现在郭店二手房已跌至7000+，汉峪、高新贤文部分二手房也已跌至13000-14000，楼市已出现中心塌陷，远郊自然断流，仅靠它本地物流产业客户和附近居民已完全不能支撑。

数据截至12月1日稼轩文旅城的“保价”策略其实就是降价前的疯狂试探。因为有量才能有价，没量迟早得降价！

如果运气好，能因此收进一波前期观望客户；如果运气不好，客户根本不吃这一套，后期还得靠降价引流主城客户，因为附近的温泉郡挂牌价仅4900，且贝壳已经三年没有成交了，你凭什么卖七八千呢？至于保价收进来的这一波客户后期退差价就是了。

你惦记它的这些差价，它实则惦记的是你的本金，反正业绩已经到手。

而且开发商还悄悄为自己留了后路，后期节假日或特定节点促销、政府回购或企业定向购买等等造成价格下跌的统统不退，所以如果后期真想降价了，就拿出A16的一两栋楼就说是某某企业团购，你一点办法没有；反正保价到交付，A15年底就要交房，A16明年8月交房，且需要提前一个月申请，留给购房者保价的时间只有几个月而已，即使降了也秘不发丧只等保价结束。

所以说现在的保价是典型的“管si不管埋”，至于交付后二手房价已完全不在考虑范围之内。后期还有A9/A12/A13三个住宅地块约16万㎡存量，一二手夹击下，未来的二手房价可能不仅涨不上去，而却还卖不出去、也租不出去，小区阳台上估计挂的全是急售抛售的横幅和电话号码。

2、挂羊头卖狗肉，文旅梦大概率是一枕黄粱

济南这么多年夭折、烂尾的文旅盘、康养盘真是太多了。稼轩文旅城首期只拿了5宗住宅、1宗商业，总建面40万㎡，其中住宅就达到了33万㎡，占比83%，住宅平均楼面价只有1972元/㎡。

这岂不是以文旅之名、行低价拿地之事？拿地后三年只开发了A15/A16两个住宅地块，其中A16基本还等于没卖，大量的文旅配套都在二期还没拿地呢，用脑子稍微想想就知道开发商还有没有再拿二期的可能了。

2022年，绿地控股集团未偿还到期的5亿美元票据，正式宣告暴雷，绿地泉作为绿地控股的子公司，资金状况能好到哪里去呢？销售回款降速，滚动开发受阻，再重金投资自有资金的可能性微乎其微。

从文庄片区绿地国际城的规划流产，就能看出这家开发商的“大忽悠”特质。该项目计划要开发12期，但其实项目只拿了前面7期的土地，大型三甲医院、文体三馆、大型商业及15年一贯制全优名校最终都成为了泡影。

所谓的文旅大梦，到最后可能真是一枕黄粱。

3、非真正地铁房，物流大车、飞机航道，并不适宜居住

地铁可以缩短城市空间的距离，所以对于远郊，地铁房真的很关键！

稼轩文旅城一直在宣传地铁房，实则距离3号线二期临空北路站的车行距离竟远达4.7公里，并不算真正意义上的地铁房。

西临物流产业园区，头顶遥墙飞机航道，噪音可能是这里的头号污染。

楼盘签约海川中学教育集团，这次有济高控股托底，能落地应该问题不大。但是这样的教育集团在济南可谓是遍地都是，什么山师、甸柳、外国语、历城二中一抓一大把，师资都是现招，与分校的地位天差地别，实力暂不说怎么样，一般签约是5-6年时间，就是为了前期先忽悠卖房，到最后大都是分道扬镳，想靠学区保价有点难。

远郊房虽然便宜，但也存在着各种各样的缺陷，出手时擦亮双眼，免得买错一套房、一辈子都翻不了身！

（文/果子哥，来源：玖零后地产观）